Người Hà Nội mua nhà TP.HCM để cho thuê cần lưu ý gì

Ở Hà Nội, lần đầu vào TP.HCM mua một tòa nhà cho thuê thì cần lưu ý gì?

Một khách mua từng nhắn mình: các nơi đầu tư xa đều không hiệu quả và khó quản lý. Với người ở Hà Nội, TP.HCM cũng là đầu tư xa. Bài này gom những điểm người Hà Nội mua nhà TP.HCM để cho thuê cần lưu ý, từ giá, pháp lý tới cách kiểm con số. Các con số là tại thời điểm quay video.

Nội Dung

Người Hà Nội mua nhà TP.HCM sẽ thấy khác ngay ở giá và đường

Mình làm nhà dòng tiền ở Hà Nội gần năm năm rồi mới vào TP.HCM. Ba điểm khác thấy ngay:

Đường: ô tô tránh nhau gần như là tiêu chuẩn, trong khi ở Hà Nội phần lớn nhà cho thuê nằm trong ngõ.
Giá mua: tòa nhà vị trí đẹp ở Hà Nội giao dịch quanh 300 đến 330 triệu mỗi mét vuông. Loại tương đương ở TP.HCM khoảng 180 đến 200 triệu, tức bằng khoảng 60%.
Giá thuê: theo mình cao hơn Hà Nội khoảng 30%. Phòng studio ở Đống Đa mình cho thuê khoảng 6 triệu, phòng tương đương ở Bình Thạnh được 8 đến 9 triệu.

Bảng tóm tắt hà Nội và TP.HCM khác nhau ở giá: Tòa vị trí đẹp ở Hà Nội, mỗi m² 300 đến 330 triệu; Loại tương đương ở TP.HCM, mỗi m² 180 đến 200 triệu; Giá thuê TP.HCM so với Hà Nội cao hơn khoảng 30% — Tóm tắt: hà Nội và TP.HCM khác nhau ở giá

Giá mua thấp hơn mà giá thuê cao hơn nên tỷ suất chênh rõ. Nội đô Hà Nội quanh 4% mỗi năm. TP.HCM khoảng 6 đến 6,5% nếu giao cho đơn vị thuê lại và 7 đến 8% nếu tự vận hành căn vị trí đẹp.

Đừng mang kỳ vọng tăng giá của Hà Nội vào

Theo những căn mình trực tiếp bán, giá nhà trong ngõ ở nội đô Hà Nội đã tăng khoảng ba lần trong mấy năm qua. Giá đất TP.HCM thì gần như đi ngang, chỉ tăng nhẹ trong 5 đến 6 năm qua. Mình không kỳ vọng TP.HCM sốt nóng như Hà Nội, vì thói quen tích sản bằng nhà đất ở ngoài Bắc mạnh hơn.

Cách mình tính khi mua ở TP.HCM

Tính dòng tiền là chính. Phần tăng giá đất là phần cộng thêm và không ai chắc chắn được.

Pháp lý khác ở chỗ hoàn công và khoảng lùi

Đây là điểm khác lớn nhất về pháp lý. Ở TP.HCM, các tòa nhà xây để bán phải hoàn công, tức ghi nhận tài sản trên đất vào sổ, rồi mới sang tên được. Với người mua, hoàn công có ba cái lợi:

Tài sản trên đất được ghi nhận trên sổ.
Vay ngân hàng được nhiều hơn.
Nhà khó xây sai phép hay vượt tầng, vì sai thì không hoàn công được.

Bảng tóm tắt hoàn công rồi mới sang tên: Tài sản trên đất được ghi trên sổ; Vay ngân hàng được nhiều hơn; Nhà khó xây sai phép hay vượt tầng — Tóm tắt: hoàn công rồi mới sang tên

Điểm thứ hai là khoảng lùi. Nhà ở đây thường lùi phía sau theo giấy phép xây dựng, nhiều căn còn lùi tầng một phía trước để chừa lộ giới. Nhờ vậy nhà có hai mặt thoáng và có lối thoát hiểm cả trước lẫn sau.

Vì phải lùi nên diện tích trên sổ lớn hơn diện tích được xây. Một tòa ở Bình Tân mình từng quay có khoảng 200 m² đất mà diện tích xây dựng khoảng 140 m². Khi so giá mỗi mét vuông với Hà Nội, hãy hỏi rõ đang chia cho diện tích nào.

Cách tra lộ giới ở bài lộ giới hẻm TP.HCM là gì. Với một căn cụ thể, bạn hỏi lại công chứng viên trước khi đặt cọc.

Chọn quận theo người thuê, chọn nhà theo khổ đất

Thành phố rất rộng, mỗi quận đã bằng mấy quận ở Hà Nội. Càng vào lõi, việc cho thuê càng ổn định, nhưng dư địa tăng giá không còn nhiều.

Quận 1, 3, 5, 10, 11: đáng mua nếu bạn ưu tiên sự chắc chắn.
Gò Vấp: rất nhiều trường đại học. Phòng khoảng 20 m² thiết kế đẹp cho thuê quanh 7 triệu.
Tân Bình: gần sân bay nên nhu cầu thuê mạnh, đổi lại bị hạn chế chiều cao xây dựng.
Bình Thạnh: mình hay ví như Đống Đa hoặc Cầu Giấy của Hà Nội. Nguồn cung ít, giá đất cao hơn các khu khác khoảng 30%.

Dòng tiền giữa Gò Vấp, Tân Bình, Tân Phú và Bình Thạnh không chênh nhau nhiều. Khác nhau ở giá đất và độ khan hiếm.

Trước khi vào đây mình nghĩ TP.HCM nhiều đất, mua lúc nào cũng có. Đất thì nhiều thật, nhưng khổ đất đẹp thì hiếm. Khổ phổ biến là ngang 4 m, dài 20 m, khó chia cho phòng nào cũng thoáng. Khổ đẹp là khoảng 100 m², ngang từ 5 đến 7 m, chỉ chiếm khoảng 20% bảng hàng mình khảo sát.

Bảng tóm tắt khổ đất làm nhà cho thuê ở TP.HCM: Khổ phổ biến, khó chia phòng thoáng ngang 4 m, dài 20 m; Khổ đẹp 100 m², ngang 5 đến 7 m; Khổ đẹp chiếm khoảng 20% — Tóm tắt: khổ đất làm nhà cho thuê ở TP.HCM

Ba tòa mình đã quay để bạn hình dung

Số lúc quay video, do chủ nhà cung cấp. Bạn cần hỏi lại giá hiện tại.

Tân Bình: 15 phòng sẵn và 4 phòng chờ, giá nhỉnh 16 tỷ. Dòng tiền khoảng 85 triệu mỗi tháng, tức khoảng 6,4% mỗi năm.
Gò Vấp: 18 phòng, chủ đã giảm chào hơn 2 tỷ, còn khoảng 19,7 tỷ. Mức khoán khoảng 100 đến 105 triệu mỗi tháng, tức khoảng 6%.
Bình Tân: 27 phòng, chủ chào khoảng 22 tỷ và đã giảm 2 tỷ. Dòng tiền khoảng 120 triệu mỗi tháng, tức khoảng 7% trên giá sau giảm.

Mặt tiền một tòa nhà cho thuê năm tầng sơn cam và trắng, có bậc thang lên tầng trệt — Một tòa nhà cho thuê xây mới ở TP.HCM (ảnh minh hoạ, không phải ba tòa trong danh sách)

Ba tòa ở ba quận, ba tầm giá, nhưng con số đều nằm quanh 6 đến 7% mỗi năm. Với tòa ở Tân Bình, mình nói thật là ở Hà Nội khó mà có được mức giá này.

Đầu tư xa hỏng ở hai khâu và cách tránh

Câu của khách ở đầu bài có hai vế: không hiệu quả và khó quản lý. Vế đầu thường bắt đầu từ con số lúc mua. Khi vào xem nhà, bạn làm đủ ba việc:

Xin hợp đồng thuê của từng phòng và sao kê 6 đến 12 tháng gần nhất.
Hỏi rõ đây là số khoán hay số tự vận hành. Bên thuê lại cả tòa thường chỉ trả khoảng 70 đến 80% giá phòng.
Hỏi giá thuê từ người đang ở, mỗi loại phòng ít nhất một người.

Bảng tóm tắt ba việc kiểm con số lúc mua: Xin hợp đồng từng phòng và sao kê; Hỏi rõ số khoán hay số tự vận hành; Hỏi giá thuê từ người đang ở — Tóm tắt: ba việc kiểm con số lúc mua

Cách soát đầy đủ ở bài kiểm tra doanh thu nhà cho thuê trước khi mua. Vế thứ hai cần một đơn vị vận hành tin cậy tại chỗ, mình viết riêng ở bài quản lý nhà cho thuê từ xa cần gì để không phải có mặt.

Cuối cùng là nghĩ tới ngày bán. Những tòa mình bán nhanh nhất thường quanh 20 đến 25 tỷ.

Ở Hà Nội và muốn xem bảng hàng nhà dòng tiền TP.HCM?

Mình cập nhật các tòa xây mới ở Gò Vấp, Tân Bình, Tân Phú, Bình Thạnh kèm giá đất và tiền thuê thực tế. Bạn vào nhóm Zalo kho nhà Hồ Chí Minh để xem thêm các tòa đang bán kèm giá và tiền thuê thực tế.

Vào nhóm Zalo kho nhà HCM

Hoặc theo dõi và nhắn tin cho mình trên Facebook.

Câu hỏi thường gặp

Người Hà Nội mua nhà TP.HCM để cho thuê nên bắt đầu từ quận nào?

Muốn ổn định thì chọn quận trung tâm. Muốn vừa có dòng tiền vừa có dư địa tăng giá thì xem Gò Vấp, Tân Bình, Tân Phú.

Dòng tiền nhà cho thuê ở TP.HCM cao hơn Hà Nội bao nhiêu?

Tại thời điểm quay video, nội đô Hà Nội quanh 4% mỗi năm, TP.HCM khoảng 6 đến 6,5% nếu cho đơn vị thuê lại.

Vì sao mua nhà xây mới ở TP.HCM phải chờ hoàn công?

Vì ở TP.HCM nhà xây để bán phải hoàn công, ghi nhận tài sản trên đất vào sổ rồi mới sang tên được cho người mua.

Mua ở TP.HCM có nên kỳ vọng tăng giá như Hà Nội không?

Mình không kỳ vọng như vậy. Giá đất TP.HCM gần như đi ngang trong 5 đến 6 năm qua. Khi mua ở đây, mình tính dòng tiền là chính.

Ở Hà Nội thì ai trông nhà ở TP.HCM?

Bạn có thể cho một đơn vị vận hành thuê lại cả tòa và chỉ làm việc với một đầu mối. Cần chọn đơn vị uy tín và hợp đồng có ràng buộc rõ.

Bài viết liên quan

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.