Ngân hàng định giá nhà thấp hơn giá mua thì làm gì

Vì sao ngân hàng định giá nhà thấp hơn giá mua

Giá bạn trả là giá hai bên mua bán thỏa thuận. Giá ngân hàng ghi vào hồ sơ là giá họ tự thẩm định, với một câu hỏi khác: nếu người vay không trả được nợ thì bán tài sản này thu về bao nhiêu.

Theo Thông tư 39/2016/TT-NHNN, bản hợp nhất năm 2026, việc thẩm định tài sản bảo đảm nằm trong quy định nội bộ của từng ngân hàng. Thông tư không đặt một tỷ lệ cho vay chung trên giá trị tài sản. Mức cho vay do ngân hàng và khách hàng thỏa thuận.

Vì vậy cùng một căn nhà, hai ngân hàng có thể ra hai con số. Gần đây nhiều ngân hàng thuê đơn vị định giá độc lập nên giá thẩm định có xu hướng thấp hơn.

Khoản vay tính trên giá nào

Khoản vay tính trên giá ngân hàng định, không tính trên giá bạn trả cho chủ nhà. Ngân hàng đi qua hai bước. Lấy ví dụ căn nhà giá thị trường 10 tỷ:

1. Thẩm định giá: ngân hàng thường định giá khoảng 70 đến 80% giá thị trường, tức 7 đến 8 tỷ.
2. Cho vay trên giá thẩm định: thường 70 đến 80% của giá đã thẩm định, tức khoảng 4,9 đến 6,4 tỷ.

Hai lần lấy 70 đến 80% nhân với nhau ra khoảng một nửa. Có căn chỉ vay được 45%. Cũng có căn tốt hơn: mình bán một căn 14 tỷ ở quận trung tâm và khách được giải ngân 8 tỷ.

Người lên kế hoạch vay 70% trên giá mua sẽ hụt ở đây. Với căn 10 tỷ, kế hoạch là vay 7 tỷ, thực tế được 4,9 đến 6,4 tỷ. Phần thiếu từ 600 triệu đến 2,1 tỷ phải có sẵn trước ngày công chứng.

Ngân hàng còn xét cả hồ sơ người vay. Phần đó ở bài ngân hàng cho vay bao nhiêu phần trăm giá trị nhà.

Nhà nhiều phòng khi nào bị ngân hàng ngại nhận thế chấp

Một tòa nhà cho thuê không tự động bị ngân hàng chê. Nhà có sẵn dòng tiền cho thuê ở nội đô thường được đánh giá cao hơn, nhất là khi có sổ và sao kê tiền thuê đều đặn.

Thứ làm ngân hàng ngại là giấy tờ không khớp với căn nhà ngoài thực tế. Ba lý do hay gặp:

• Xây sai phép: giấy phép 7 tầng nhưng xây 8 tầng. Ngân hàng xuống kiểm tra thực tế, thấy sai phép là từ chối.
• Sổ chung: khi cần xử lý tài sản phải có chữ ký của tất cả người đứng tên.
• Sai mục đích sử dụng đất: sổ ghi đất vườn, đất trồng cây lâu năm thì dù đã xây nhà, ngân hàng vẫn không tính.

Nhà chưa hoàn công cũng vay được ít hơn nhà đã hoàn công. Với tòa nhà nhiều phòng, thứ nên soát đầu tiên là số tầng thực tế so với giấy phép, cách làm ở bài nhà xây vượt tầng so với giấy phép thì người mua chịu gì.

Nếu bị từ chối, bạn có quyền hỏi lý do. Thông tư 39/2016 ghi: khi quyết định không cho vay, ngân hàng thông báo lý do nếu khách hàng yêu cầu.

Thiếu tiền so với kế hoạch thì có những cách nào

1. Hỏi thêm một ngân hàng nữa. Mỗi nơi định giá theo quy định riêng nên kết quả có thể khác.
2. Làm mạnh hồ sơ người vay. Cùng một căn, người này vay được 5 tỷ, người khác vay được 7 tỷ, khác nhau ở thu nhập, lịch sử tín dụng và dư nợ hiện tại.
3. Thêm tài sản bảo đảm, ví dụ một bất động sản khác đang có. Cách này buộc thêm một tài sản vào khoản nợ, xem bài thế chấp đất nền mua nhà cho thuê.
4. Thương lượng lại giá. Con số ngân hàng định là một căn cứ để nói chuyện với chủ nhà.
5. Tăng vốn tự có, hoặc chọn căn nhỏ hơn.

Không nên lấy một khoản vay lãi cao để bù phần thiếu, như thẻ tín dụng hay vay nóng.

Tính lại vốn tự có theo mức vay thật

Ví dụ giả định: bạn nhắm một tòa giá 20 tỷ. Thuế phí khi mua tính thêm khoảng 2,5%, tức 500 triệu.

• Kế hoạch vay 70%: vay 14 tỷ, vốn tự có cần 6,5 tỷ.
• Ngân hàng duyệt 50%: vay 10 tỷ, vốn tự có cần 10,5 tỷ.
• Ngân hàng duyệt 45%: vay 9 tỷ, vốn tự có cần 11,5 tỷ.

Chênh giữa kế hoạch và thực tế là 4 đến 5 tỷ. Vì vậy nên lấy mốc 50% để tính ngay từ lúc chọn tầm giá, rồi mới đi xem nhà.

Việc nên làm trước khi đặt cọc

Trước khi cọc, hãy hỏi thử ngân hàng xem căn đó vay được bao nhiêu. Đặt cọc rồi mới biết không vay được thì rất khó lấy lại cọc.

1. Gửi ngân hàng bản chụp sổ và giấy phép xây dựng để họ định giá sơ bộ.
2. Hỏi rõ hạn mức tính trên giá nào và bằng bao nhiêu phần trăm giá đó.
3. Hỏi các khoản phí: thẩm định, định giá tài sản, bảo hiểm, phí trả nợ trước hạn.
4. Ghi vào hợp đồng đặt cọc mốc thời gian đủ để ngân hàng thẩm định và giải ngân.

Giá ngân hàng định thấp cũng là dịp soát lại giá mua. Nếu con số đó thấp hơn giá chào quá xa, hãy tự định giá lại theo bài cách định giá nhà dòng tiền bằng ba phép so.

Các tỷ lệ trong bài là kinh nghiệm của mình, không phải mức do luật ấn định. Quy định của mỗi ngân hàng khác nhau, bạn nên hỏi trực tiếp ngân hàng định vay.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Vay 70% mua nhà cho thuê thì tiền thuê có đủ trả lãi
• Tỷ lệ vay an toàn khi đầu tư bất động sản dòng tiền
• Cách tính tỷ số đảm bảo trả nợ DSCR khi vay mua nhà dòng tiền
• Những việc cần làm trước khi đặt cọc mua nhà đất
• Thẩm định độc lập trước khi mua nhà có cần không
• Ngân hàng siết cho vay bất động sản thì người mua làm gì

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.