Cách hỏi lý do bán nhà của chủ để biết thật hay không

Vì sao phải hỏi lý do bán nhà của chủ

Giá một căn phụ thuộc nhiều vào hoàn cảnh của chủ. Hiểu lý do chủ phải bán là chìa khoá để thương lượng, và cũng là cách hiểu vì sao hai căn giống nhau lại có hai mức giá.

Lý do bán còn cho biết căn nhà rẻ vì người bán hay rẻ vì chính nó. Một căn rẻ đáng mua là căn rẻ vì lý do của người bán, không phải vì lỗi của tài sản.

Vậy câu hỏi này phục vụ hai việc: biết khoảng đàm phán, và biết có nên đi tiếp hay không.

Bốn nhóm lý do bán hay gặp

• Nghề của họ là bán. Phần lớn các tòa nhà cho thuê xây mới mà mình đang bán là của những người làm nghề mua, xây, sửa rồi bán. Vốn thường góp nhiều người và có vay, nên họ bán để thu vốn về và làm căn tiếp theo.
• Áp lực lãi vay. Giai đoạn lãi suất cao, một số chủ đang vay nhiều phải giảm giá để tất toán khoản vay.
• Chuyển hướng đầu tư. Khách nhờ mình bán ở đầu bài thuộc nhóm này.
• Căn nhà có vấn đề mà người bán không nói.

Ba nhóm đầu là lý do của người bán. Nhóm cuối là lỗi của tài sản. Việc của bạn là xác định căn đang xem thuộc nhóm nào.

Riêng nhóm áp lực lãi vay cần kiểm thêm tình trạng khoản vay. Phần đó ở bài chủ nhà bán vì áp lực lãi vay thì người mua kiểm tra gì.

Hỏi cùng một câu từ ba phía

Hỏi thẳng chủ nhà một lần thường chỉ nhận được một câu ngắn. Nên hỏi cùng một việc từ ba phía rồi so các câu trả lời:

1. Môi giới, trước khi gặp chủ: chủ có thật sự cần bán không, bán vì lý do gì, có đang cần tiền gấp không. Người nắm được lý do thường là người làm việc trực tiếp với chủ.
2. Chủ nhà, khi đi xem: hỏi lý do bán cùng với số phòng đang có khách, giá thuê thực thu, ai đứng tên, có đang thế chấp không. Hỏi thêm chủ đã giảm giá bao nhiêu và còn thương lượng được không.
3. Hàng xóm, trước khi cọc: chủ nhà có vẻ cần bán gấp không, có vướng nợ nần gì không, gia đình có hòa thuận không.

Khi hỏi, đừng tỏ ra quá thích căn nhà. Hãy nói rõ đây là một trong vài phương án. Người thật sự cần bán sẽ sốt ruột, và phản ứng đó cũng là một câu trả lời. Các bước còn lại ở bài cách đàm phán mua nhà để được giá tốt.

Đổi từng lý do thành thứ kiểm được

Lời nói nào cũng đổi được thành một tờ giấy hoặc một việc bạn tự đi kiểm.

• Chủ nói xây để bán: xem giấy phép xây dựng, rồi so giá chào với giá đất khu đó cộng tiền xây và phần lãi của người xây. Giá chào quanh con số này thì lý do đó khớp.
• Chủ nói cần trả nợ ngân hàng: xem trang ghi biến động trên sổ, hỏi dư nợ còn bao nhiêu và ở ngân hàng nào. Ngân hàng xác nhận được khoản vay.
• Chủ nói chuyển hướng đầu tư: lý do này không có giấy nào chứng minh. Khi đó kiểm thật kỹ chính căn nhà: hợp đồng thuê, bảng thu tiền một đến ba tháng, giấy tờ phòng cháy, sổ.
• Chủ nói bán vì việc gia đình: nếu vợ chồng đang ly hôn, bạn vừa phát hiện một rủi ro tranh chấp tài sản chung. Người ký phải là người đứng tên trên sổ, tài sản chung thì cả vợ và chồng cùng ký.

Chủ nhà nói có mà không đưa được giấy thì nên tính là chưa có.

Ba nguồn kiểm chéo ngoài chủ nhà và môi giới

Đừng chỉ nghe môi giới và chủ nhà. Mình dùng ba nguồn:

• Người bán nước đầu ngõ: ngồi xuống mua cốc nước và hỏi vì sao nhà kia bán.
• Tìm trên mạng: gõ đúng địa chỉ căn nhà kèm các từ như cháy, tranh chấp.
• Tổ trưởng dân phố: giới thiệu mình sắp về làm hàng xóm và xin vài thông tin về căn nhà.

Người đang thuê trong tòa cũng là một nguồn. Khi quay một tòa 18 phòng ở Gò Vấp, mình không lấy số của chủ nhà mà hỏi thẳng từng người đang ở. Các câu nên hỏi ở bài nên hỏi khách thuê trước khi mua tòa nhà những câu gì.

Lý do bán lệch với thực tế thì làm gì

Bốn dấu hiệu lệch hay gặp:

• Chủ nói không cần bán gấp, nhưng hàng xóm nói khác hoặc giá đã hạ nhiều lần.
• Chủ nói nhà cho thuê tốt, nhưng không đưa được số phòng có khách và giá thực thu.
• Hợp đồng thuê lại cả tòa mới ký sát ngày rao bán.
• Chủ né câu hỏi pháp lý, chần chừ khi được hỏi xem sổ.

Lệch chưa chắc là xấu. Chủ giấu chuyện đang cần tiền là chuyện thường khi đàm phán. Lệch đáng lo là lệch về chính căn nhà: dòng tiền, giấy tờ, tranh chấp.

Dù chủ bán vì lý do gì, việc của người mua vẫn là tự kiểm tra dòng tiền thật bằng hợp đồng thuê và sao kê.

Điều gì chủ đã nói mà quan trọng với quyết định của bạn thì nên ghi thành cam kết trong hợp đồng đặt cọc, và nhờ công chứng viên hoặc luật sư xem lại trước khi ký. Phần xem sổ ở bài chủ nhà không cho xem sổ trước khi đặt cọc.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Vì sao nhà dòng tiền cho thuê tốt mà chủ vẫn bán
• Cách kiểm chứng lời môi giới khi mua nhà cho thuê
• Những việc cần làm trước khi đặt cọc mua nhà đất
• Những cái bẫy bất động sản giá rẻ cần tránh
• Câu hỏi nên hỏi môi giới trước khi đi xem nhà dòng tiền
• Chủ nhà hạ giá chào nhiều lần thì nên trả giá thế nào

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.