Thế chấp đất nền mua nhà cho thuê có nên không

Thế chấp đất nền mua nhà cho thuê là làm gì

Bạn không bán lô đất. Bạn dùng sổ làm tài sản bảo đảm để vay một phần giá trị, rồi lấy tiền đó cùng vốn sẵn có mua một tài sản cho thuê. Tiền thuê hằng tháng dùng để trả nợ.

Mình xếp đây là một trong hai hướng xử lý tài sản đứng im: bán để chuyển sang tài sản có dòng tiền, hoặc giữ và thế chấp. Hướng thứ hai dùng vốn vay nên phải có giới hạn. Hai phép thử cho tài sản đang giữ ở bài tài sản và tiêu sản trong bất động sản.

Cách này khác chuyện vay để mua đất nền. Đất không có dòng tiền, vay mua đất thì phải lấy tiền túi trả gốc lãi. Ở đây khoản vay được trả bằng tiền thuê.

Lô đất nào thì ngân hàng nhận thế chấp

Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, muốn thế chấp quyền sử dụng đất thì lô đất phải đủ các điều kiện:

• Đã có giấy chứng nhận, tức sổ đỏ hoặc sổ hồng.
• Không có tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được giải quyết xong.
• Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
• Còn trong thời hạn sử dụng đất.

Hợp đồng thế chấp phải được công chứng hoặc chứng thực.

Đủ điều kiện theo luật mới là bước đầu. Ngân hàng còn nhìn loại đất. Sổ ghi đất vườn, đất trồng cây lâu năm thì họ không tính, họ cho vay trên đất ở. Lô đất nền mua theo hợp đồng mà chưa ra sổ thì chưa thế chấp theo cách này được.

Vay được bao nhiêu trên một lô đất

Với nhà, ngân hàng thường định giá khoảng 70 đến 80% giá thị trường rồi cho vay 70 đến 80% trên giá đã định. Tính ra khoảng một nửa.

Với một mảnh đất không tạo ra tiền, ngân hàng thẩm định lâu hơn và cho vay hạn mức thấp hơn. Lô đất năm năm chưa bán được thì ngân hàng cũng khó bán nếu phải xử lý.

Mình từng mua chung một lô đất 1,4 tỷ. Sau khoảng 4 đến 5 năm, môi giới chỉ trả 700 đến 900 triệu. Ngân hàng định giá theo giá họ tin là bán được, không theo giá bạn đã mua.

Vì vậy đừng lấy giá mua lô đất nhân 50% để ra số tiền vay. Hãy hỏi ngân hàng định giá trước, cách họ tính ở bài ngân hàng định giá nhà thấp hơn giá mua thì làm gì.

Tiền thuê có gánh nổi khoản vay không

Lấy bài toán mình từng tính cho một khách có đất ở tỉnh muốn đổi sang nhà cho thuê ở Hà Nội. Tòa 10 đến 12 tỷ có khoảng 9 đến 12 phòng, khoán lại được khoảng 36 đến 48 triệu mỗi tháng.

Giả định bạn giữ lô đất, thế chấp vay 2 tỷ để đủ tiền mua một tòa như vậy. Tính với lãi khoảng 10% một năm, vay 20 năm:

• Tiền lãi khoảng 16,7 triệu mỗi tháng.
• Tiền gốc khoảng 8,3 triệu mỗi tháng.
• Tổng gốc và lãi khoảng 25 triệu. Tiền khoán còn dư khoảng 11 đến 23 triệu.

Thử thêm mức lãi 13% một năm, quanh mức lãi vay mua bất động sản ở các ngân hàng lớn đầu năm 2026. Tiền lãi lên khoảng 21,7 triệu, cộng gốc là khoảng 30 triệu. Mức khoán 36 triệu vẫn đủ trả, phần dư chỉ còn khoảng 6 triệu.

Vay nhiều hơn thì khác. Mỗi 1 tỷ vay tốn khoảng 12,5 triệu gốc và lãi mỗi tháng. Vay 5 tỷ là khoảng 62,5 triệu, vượt dòng tiền căn nhà tạo ra. Xem bài có nên bán đất nền ở tỉnh để mua nhà dòng tiền.

Hai giới hạn nên đặt trước khi ký

Hai quy tắc mình tự đặt khi dùng sổ làm tài sản bảo đảm để mua tài sản có dòng tiền:

• Tổng nợ không vượt quá 50% tổng giá trị tài sản.
• Dòng tiền hằng tháng phải gấp ít nhất 1,5 lần tiền lãi phải trả.

Áp vào ví dụ trên: tiền lãi 16,7 triệu thì tiền thuê cần từ 25 triệu trở lên. Ở lãi 13%, tiền lãi 21,7 triệu thì cần từ khoảng 32,5 triệu. Mức khoán 36 triệu qua được cả hai.

Ba rủi ro riêng của cách này

Một là lãi suất. Phần lớn khoản vay chỉ cố định lãi một đến hai năm đầu rồi thả nổi. Khoản vay của mình bắt đầu ở hơn 7% một năm, tới năm 2022 lên 15,3%. Xem bài lãi suất thả nổi khi vay mua nhà.

Hai là lô đất bị buộc vào khoản nợ. Theo Bộ luật Dân sự 2015, tài sản đang thế chấp chỉ được bán khi bên nhận thế chấp đồng ý. Có người hỏi mua thì bạn phải làm việc với ngân hàng trước, và trả nợ trước hạn trong những năm đầu thường bị tính phí.

Ba là mất lô đất. Tới hạn không trả được nợ thì ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp. Khi hai bên không thỏa thuận cách khác, tài sản được bán đấu giá.

Khi nào nên thế chấp và khi nào nên bán hẳn

Thế chấp hợp lý khi lô đất có sổ, là đất ở, bạn tin nó còn tăng giá, và khoản vay đủ nhỏ để tiền thuê trả được cả gốc lẫn lãi.

Bán hợp lý hơn khi phải vay nhiều mới đủ mua, hoặc khi lô đất khó còn dư địa tăng. Hãy so hai kịch bản bằng con số: giữ tiếp một tài sản không tạo ra tiền, hay bán thấp hơn kỳ vọng để chuyển sang tài sản có tiền thuê.

Phần luật trong bài là văn bản có hiệu lực tại thời điểm viết. Mỗi ngân hàng có quy định riêng về loại đất và hạn mức. Bạn nên hỏi ngân hàng định vay và công chứng viên trước khi ký hợp đồng thế chấp.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Vì sao nhiều người đầu tư bất động sản bị chôn vốn và cách tránh
• Bài học đầu tư đất nền, đừng là người đến sau dọn đường cho cá mập
• Nên giữ hay bán bất động sản đang nắm giữ
• Đầu tư đất ở tỉnh và đất quê cần lưu ý những gì
• Mua căn nhà cho thuê thứ hai khi căn đầu còn nợ nên xem gì

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.