Tự vận hành căn hộ dịch vụ mỗi tuần gồm những việc gì

Tự vận hành căn hộ dịch vụ gồm những việc gì

Tự quản lý nghĩa là bạn tự làm tất cả: tìm khách, thu tiền, sửa chữa, xử lý sự cố. Đổi lại bạn giữ trọn dòng tiền và thường giữ nhà tốt hơn.

Vận hành một tòa nhà giống như trông trẻ nhỏ. Việc phát sinh toàn những thứ lặt vặt: nước rỉ, bình nóng lạnh không nóng, phòng có mùi. Mỗi việc không lớn, nhưng phải chờ thợ, chờ khách có nhà, và lặp lại quanh năm.

Muốn biết tốn bao nhiêu giờ thì xếp việc theo nhịp: việc nào tuần nào cũng có, việc nào mỗi tháng một lần, việc nào theo mùa.

Việc hằng ngày và hằng tuần

• Rác: tòa nhà vài chục người ở thì rác phải lấy hằng ngày. Mình để thùng rác lớn ở tầng một và trả tiền cho người thu gom, họ có thẻ hoặc vân tay để tự vào lấy.
• Vệ sinh khu chung: khoảng hai buổi một tuần. Thuê người quét dọn thì mỗi buổi khoảng 100 đến 200 nghìn, mức ở Hà Nội lúc quay video.
• Khách báo hỏng: thay bóng đèn, sửa bồn cầu, vòi sen, ống nước. Từng việc không khó nhưng mất thời gian.
• Phòng trống: đăng tin, dẫn khách xem, xem giấy tờ gốc, nhận đủ cọc và tiền nhà tháng đầu rồi mới giao chìa khóa.

Hai việc đầu thuê ngoài được ngay. Hai việc sau mới là phần ăn vào thời gian của chủ nhà.

Việc hằng tháng

1. Chốt điện nước, gửi thông báo tiền nhà. Dùng tài khoản nhắn tin dành cho doanh nghiệp thì gửi được cho tất cả các phòng một lượt.
2. Thu tiền và đọc sao kê: ai chuyển đúng ngày, ai hay chuyển trễ, chuyển thiếu.
3. Ghi thu chi ngay khi phát sinh. Thu tiền nhà xong, trích ngay 5% doanh thu vào quỹ sửa chữa nhỏ.
4. Đóng tiền điện, nước, mạng cho nhà cung cấp. Cài thanh toán tự động thì các tháng sau ngân hàng tự trích.
5. Đi một vòng khu chung: công tơ điện và nước, bơm nước, đèn, bộ phát wifi, camera, khu rác.

Danh sách kiểm tra đủ 10 điểm ở bài cách kiểm soát chi phí vận hành tòa nhà dòng tiền.

Việc theo mùa và theo năm

• Đổi khách: quay video và lập biên bản bàn giao có hình ảnh khi khách vào. Khi khách đi thì đối chiếu, sửa nhỏ như khóa, vòi, thoát sàn, sơn dặm, bóng đèn.
• Gia hạn hợp đồng: khách báo trước 30 ngày có ở tiếp hay không, để bạn có một tháng tìm người thay.
• Bảo dưỡng định kỳ theo quý, theo năm cho điều hòa, thang máy, hệ thống nước.
• Kiểm tra, chạy thử hệ thống phòng cháy định kỳ.
• Kê khai thuế cho thuê và làm thủ tục đăng ký tạm trú cho người thuê.

Xa hơn là các mốc lớn: khoảng 5 năm sơn lại, khoảng 7 năm thay dần nội thất, khoảng 10 năm kiểm tra lại điện, nước, chống thấm.

Việc nào ngốn thời gian nhất

Với chủ nhà ở đầu bài, đó là tìm khách. Chính người này kể nick Facebook bị khóa, gãy khách luôn theo.

Nhiều chủ nhà tự khai thác hỏi mình: phòng rộng, giá hợp lý, vị trí tốt mà vẫn khó cho thuê. Câu trả lời thường là họ không làm tiếp thị. Không tự tìm đủ khách thì phải nhờ các đội môi giới cho thuê, hoa hồng phổ biến 30 đến 50% tiền thuê tháng đầu.

Tự đăng tin thì không mất hoa hồng, nhưng mất công và phụ thuộc vào tài khoản. Năm kênh nên chạy song song ở bài các kênh tìm khách thuê căn hộ dịch vụ.

Việc thứ hai là sự cố lặt vặt. Nó không tốn nhiều tiền, nhưng không hẹn giờ được.

Vậy mỗi tuần tốn bao nhiêu giờ

Không có một con số chung cho mọi tòa. Số giờ phụ thuộc số phòng, tòa mới hay cũ, đang kín hay đang trống, và việc nào bạn đã thuê ngoài.

Có một mốc để hình dung quy mô: một người quản lý giỏi có thể lo khoảng 70 phòng. Chia thử theo mốc đó, tòa 15 phòng bằng khoảng một phần năm khối lượng việc của một người quản lý làm trọn thời gian. Đây là phép chia để hình dung, không phải số giờ đo được. Chủ nhà mới làm lần đầu, chưa có quy trình, sẽ tốn hơn mức đó.

Giai đoạn đầu là nặng nhất. Việc chỉ vất lúc đầu, về sau đã có quy trình thì khá nhàn. Thu nhập chỉ dần thụ động khi tài sản đã vận hành ổn định, như mình viết ở bài thu nhập thụ động từ bất động sản là gì.

Khi nào nên giao bớt việc

Tự vận hành không có nghĩa là tự tay làm hết. Nếu tự vận hành, mình vẫn thuê một bạn quản lý xử lý việc phát sinh, chi phí khoảng 150 đến 250 nghìn mỗi phòng mỗi tháng ở Hà Nội lúc quay video.

Nếu có thời gian và mới bắt đầu với một tòa nhỏ, tự quản lý giúp bạn hiểu nghề. Nếu bạn bận kinh doanh và muốn thu nhập thụ động thật sự, khoán lại là gọn nhất.

Phần lớn người mua nhà cho thuê mình gặp là chủ doanh nghiệp hoặc người đang đi làm, không có thời gian. Với họ, giao cho bên thứ ba là hợp lý.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Cách vận hành nhà dòng tiền, khoán lại, thuê quản lý hay tự quản lý
• Người vận hành nhà cho thuê quyết định dòng tiền tới đâu
• Quản lý nhà cho thuê từ xa cần gì để không phải có mặt
• Kinh doanh căn hộ dịch vụ cần những gì khi mua cả tòa
• Chi phí vận hành tòa nhà cho thuê gồm những gì
• Vì sao nhà cho thuê trống phòng dù vị trí đẹp

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.