Mua nhà thừa kế hoặc đồng sở hữu cần những ai ký

Mua nhà thừa kế và nhà đồng sở hữu khó ở chỗ nào

Nguyên tắc chung là chỉ đặt cọc với người đứng tên trên sổ. Với ba loại nhà sau, người có quyền bán không chỉ là người đang cầm sổ:

1. Người đứng tên trên sổ đã mất, người thừa kế chưa làm thủ tục.
2. Sổ đứng tên nhiều người.
3. Sổ chỉ ghi tên vợ hoặc chồng nhưng nhà là tài sản chung.

Thiếu chữ ký của một người có quyền thì hợp đồng không công chứng được, hoặc ký xong vẫn có thể bị tranh chấp. Nhà đang thế chấp là chuyện khác, xem bài mua nhà đang thế chấp ngân hàng cần lưu ý những gì.

Nhà do thừa kế mà chưa khai nhận hoặc chưa chia

Khi người đứng tên trên sổ mất, phần nhà đất của người đó thành di sản. Không có di chúc thì chia theo pháp luật. Theo Bộ luật Dân sự 2015, hàng thừa kế thứ nhất gồm vợ, chồng, cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người mất, mỗi người một phần bằng nhau.

Người mua hay đếm thiếu cha mẹ của người mất nếu ông bà còn sống, và những người con ở xa, con riêng, con nuôi.

Có di chúc cũng chưa hẳn gọn. Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng và con đã thành niên không có khả năng lao động vẫn được hưởng hai phần ba của một suất thừa kế theo pháp luật.

Thời hiệu yêu cầu chia di sản là nhà đất kéo dài 30 năm, nên một người bị bỏ sót vẫn có thể lên tiếng nhiều năm sau.

Thủ tục phân chia di sản làm ở đâu và gồm bước gì

Theo Luật Công chứng 2024, thủ tục này gọi là công chứng văn bản phân chia di sản, kể cả khi chỉ có một người thừa kế. Người bán phải làm theo thứ tự:

1. Nộp hồ sơ tại một tổ chức hành nghề công chứng ở tỉnh, thành phố nơi có nhà: giấy chứng tử, di chúc hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ với người mất, và sổ.
2. Niêm yết 15 ngày tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi người mất thường trú cuối cùng và nơi có nhà đất.
3. Công chứng, khi đã có xác nhận niêm yết xong và không có khiếu nại, tố cáo.
4. Đăng ký sang tên cho người được hưởng.

Sau bước bốn, người có tên trên sổ mới ký bán được. Riêng niêm yết đã mất 15 ngày.

Nhà có nhiều người đứng tên

Sổ đứng tên nhiều người thì khi giao dịch phải có chữ ký của tất cả. Một người không ký là giao dịch bị treo.

Theo Luật Đất đai 2024, khi quyền sử dụng đất chung không chia được theo phần thì các thành viên cùng thực hiện hoặc ủy quyền cho một người đại diện. Người ở xa không về ký thì cần văn bản ủy quyền có công chứng.

Nếu một người chỉ bán phần của mình, theo Bộ luật Dân sự, các đồng sở hữu còn lại có quyền ưu tiên mua trong 03 tháng kể từ ngày nhận thông báo bằng văn bản. Bỏ qua bước này, họ có quyền yêu cầu tòa án chuyển quyền của người mua sang cho họ.

Sổ cũ ghi cấp cho hộ gia đình cũng vậy: người có quyền là các thành viên có chung quyền sử dụng đất, không riêng người có tên. Xem thêm bài rủi ro khi mua nhà sổ chung, giấy viết tay và vi bằng.

Sổ ghi một người nhưng là tài sản chung vợ chồng

Theo Luật Hôn nhân và gia đình 2014, quyền sử dụng đất có được sau khi kết hôn là tài sản chung, trừ khi được thừa kế riêng, tặng cho riêng hoặc mua bằng tài sản riêng. Không chứng minh được là tài sản riêng thì coi là tài sản chung.

Bán nhà đất là tài sản chung phải có thỏa thuận bằng văn bản của cả hai vợ chồng, dù sổ chỉ ghi tên một người. Vì vậy cả vợ và chồng cùng ký, hoặc có văn bản từ chối tài sản của người còn lại.

Người mua tự kiểm được gì trước khi cọc

1. Đọc sổ gốc: ai đứng tên, có ghi cấp cho hộ gia đình không. Cách đọc ở bài chủ nhà không cho xem sổ trước khi đặt cọc thì làm gì.
2. Hỏi người bán: người đứng tên còn sống không, nhà có từ trước hay sau khi cưới.
3. Hỏi hàng xóm về chuyện trong nhà người bán.
4. Mang bản chụp sổ tới nơi công chứng định ký, hỏi căn này cần những ai ký.
5. Hỏi thử ngân hàng xem căn đó vay được không.

Điều khoản đặt cọc nên ghi gì

• Người ký cọc là tất cả những người có quyền: mọi người thừa kế, mọi người đứng tên, cả vợ và chồng.
• Với nhà thừa kế: bên bán hoàn tất phân chia di sản và sang tên trong thời hạn cụ thể, quá hạn thì hoàn cọc.
• Bên bán cam kết không tranh chấp và sang tên được.
• Ghi rõ số tiền trả khi công chứng và số tiền giữ lại đến khi ra sổ.

Nên thỏa thuận giữ lại một phần, ví dụ khoảng 5% giá trị, đến khi nhận sổ mang tên mình. Trình tự giao tiền ở bài mua nhà nên giao tiền trước hay công chứng trước.

Phần trích trong bài là văn bản có hiệu lực tại thời điểm viết. Với một căn cụ thể, hãy nhờ công chứng viên hoặc luật sư xem hồ sơ trước khi ký cọc.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Những việc cần làm trước khi đặt cọc mua nhà đất
• Giấy tờ cần kiểm tra khi mua tòa nhà cho thuê
• Cách đàm phán mua nhà để được giá tốt
• Những cái bẫy bất động sản giá rẻ cần tránh
• Góp vốn mua chung nhà cho thuê cần thỏa thuận gì trên giấy
• Vợ chồng vay mua nhà cho thuê chưa thống nhất thì bàn sao

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.