Trách nhiệm chủ nhà khi xảy ra cháy ở nhà cho thuê

Trách nhiệm chủ nhà khi xảy ra cháy gồm ba tầng

Khi một vụ cháy xảy ra ở nhà cho thuê, pháp luật xem xét ba tầng trách nhiệm. Một người có thể chịu cùng lúc hơn một tầng.

• Hành chính: bị phạt tiền, có thể bị đình chỉ hoạt động có thời hạn.
• Dân sự: bồi thường cho người bị thiệt hại.
• Hình sự: chỉ đặt ra khi có vi phạm, có hậu quả ở mức luật định và vi phạm là nguyên nhân của hậu quả.

Có cháy không tự động có nghĩa là chủ nhà bị xử lý hình sự.

Trách nhiệm hành chính và dân sự

Về hành chính, văn bản đang áp dụng là Nghị định 106/2025/NĐ-CP cùng hai nghị định sửa đổi năm 2026. Mức phạt tiền cao nhất là 50 triệu đồng với cá nhân, tổ chức gấp hai lần. Một số hành vi bị phạt gấp đôi nếu dẫn tới cháy mà chưa tới mức truy cứu hình sự.

Về dân sự, Điều 605 Bộ luật Dân sự 2015 quy định chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình đó gây ra cho người khác.

Điều luật nêu nhiều người cùng lúc, không xếp thứ tự. Ai bồi thường bao nhiêu trong một vụ cụ thể do các bên thỏa thuận hoặc tòa án quyết định.

Trách nhiệm hình sự theo Điều 313 Bộ luật Hình sự

Tội danh là tội vi phạm quy định về phòng cháy, chữa cháy, Điều 313 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi năm 2017. Điều luật mở đầu bằng chữ “người nào”, không giới hạn ở chủ nhà.

Theo Nghị quyết 02/2024/NQ-HĐTP, một người bị truy cứu theo khoản 1, 2, 3 khi đủ ba điều kiện: có hành vi vi phạm quy định về phòng cháy, có thiệt hại ở mức điều luật nêu, và hành vi đó có quan hệ nhân quả với thiệt hại.

Khung hình phạt, theo bài tổng hợp trên Tạp chí Luật sư Việt Nam ngày 08/7/2024:

• Khoản 1, làm chết người hoặc thiệt hại tài sản từ 100 triệu đến dưới 500 triệu đồng: cải tạo không giam giữ đến 3 năm hoặc tù từ 2 đến 5 năm.
• Khoản 2, làm chết 2 người hoặc thiệt hại từ 500 triệu đến dưới 1,5 tỷ đồng: tù từ 5 đến 8 năm.
• Khoản 3, làm chết từ 3 người hoặc thiệt hại từ 1,5 tỷ đồng: tù từ 7 đến 12 năm.
• Khoản 4, có khả năng thực tế dẫn tới hậu quả ở khoản 3 nếu không được ngăn chặn kịp: cảnh cáo, cải tạo không giam giữ đến 1 năm hoặc tù từ 3 tháng đến 1 năm.

Bài lược bớt các mức tính theo tỷ lệ thương tích, bạn đọc nguyên văn hoặc hỏi luật sư.

Người đứng đầu cơ sở là ai khi đã khoán cả tòa

Theo Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024, người đứng đầu cơ sở là người chịu trách nhiệm trước pháp luật về điều kiện an toàn phòng cháy tại cơ sở: người đại diện theo pháp luật hoặc người được giao trực tiếp quản lý.

Khi bạn khoán cả tòa, đơn vị thuê lại là bên trực tiếp quản lý, lo phần vận hành hằng ngày. Nhưng luật không bỏ chủ sở hữu ra ngoài:

• Chủ sở hữu công trình chịu trách nhiệm về yêu cầu phòng cháy khi xây và cải tạo: quy chuẩn, thẩm định, thi công, nghiệm thu.
• Người cho thuê nhà ở có trách nhiệm tuyên truyền, đôn đốc, nhắc nhở người thuê.
• Người thuê có trách nhiệm như chủ hộ gia đình, trừ khi hai bên thỏa thuận khác.

Tức là trách nhiệm chia cho cả hai bên. Ranh giới về hình sự giữa chủ sở hữu và bên thuê lại thì không văn bản nào nói thẳng.

Vì vậy hợp đồng khoán cần ghi rõ ai bảo trì, ai tự kiểm tra, ai trả tiền khi phải bổ sung phòng cháy. Xem bài khoán lại, thuê quản lý hay tự quản lý.

Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc giúp được gì

Luật yêu cầu cơ sở trong danh mục phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc đối với tài sản của cơ sở. Danh mục và mức phí ở bài chi phí làm phòng cháy chữa cháy cho nhà cho thuê.

• Giúp được: thiệt hại về tài sản của chính cơ sở, theo hợp đồng bảo hiểm.
• Không thay được: tiền bồi thường cho người thuê về tính mạng, sức khỏe và tài sản của họ. Luật chỉ ghi tài sản của cơ sở.
• Không thay được: trách nhiệm hành chính và hình sự.

Việc chủ nhà nên làm để giảm rủi ro

Tài sản mất còn làm lại được, con người thì không. Năm việc nên làm:

1. Lắp đủ thiết bị, có lối thoát nạn, kiểm tra và chạy thử hệ thống định kỳ.
2. Ngăn khói hoàn toàn giữa tầng một và các tầng trên. Cháy chập thường bắt đầu từ khu để xe.
3. Hợp đồng thuê có điều khoản ràng buộc các hành vi gây mất an toàn cháy nổ.
4. Giữ đủ hồ sơ và biên bản tự kiểm tra, xem bài kiểm tra phòng cháy căn hộ dịch vụ.
5. Hỏi bằng văn bản tòa nhà của bạn được xếp vào loại nào. Việc xếp loại do cơ quan có thẩm quyền nơi có nhà xác định, xem bài thẩm duyệt và nghiệm thu phòng cháy.

Rủi ro này chỉ giảm được bằng quản lý tốt, không loại bỏ hoàn toàn. Nếu tòa nhà đã có sự cố hoặc đang bị kiểm tra, hãy hỏi luật sư.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy cho nhà cho thuê
• Nhà cho thuê bị đình chỉ phòng cháy thì khắc phục thế nào
• Mua nhà chưa đủ phòng cháy nên trừ bao nhiêu vào giá
• 5 rủi ro khi mua nhà cho thuê và cách xử lý từng rủi ro
• Khai báo tạm trú cho người thuê và trách nhiệm của chủ nhà
• Hợp đồng khoán nhà cho thuê cần bảo đảm gì cho chủ nhà

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.