Chủ nhà hạ giá chào nhiều lần thì nên trả giá thế nào

Chủ nhà hạ giá chào nói lên điều gì

Phần lớn các tòa nhà cho thuê xây mới mà mình đang bán là của những người làm nghề mua, xây, sửa rồi bán. Họ góp vốn nhiều người và có vay ngân hàng, nên phải bán để thu cả gốc lẫn lãi về và làm căn tiếp theo.

Khi lãi suất cao kéo dài, nhiều chủ nhà chịu áp lực và hạ giá dần. Tại thời điểm mình quay video về chuyện này, trên thị trường có khoảng 200 đến 300 căn mà chủ chấp nhận cắt lỗ. Có những căn mình thấy chủ đã giảm tới 4 đến 5 tỷ.

Nhiều chủ không có một căn mà có 2, 3, 5 căn. Họ bán rẻ một vài căn để lấy vốn gánh cho những căn khác. Ví dụ lô đất 10 tỷ vay 5 tỷ thì riêng tiền lãi mỗi tháng đã khoảng 60 đến 70 triệu.

Vì vậy một lần hạ giá thường nói về áp lực của người bán nhiều hơn là về giá trị của căn nhà.

Hạ nhiều lần chưa chắc là rẻ

Nghe câu giá đã giảm 20 đến 25%, một người xem của mình hỏi lại rất đúng: giảm so với thời điểm nào. Có người còn mỉa: tăng 300% rồi giảm 25% thì gọi là giảm sâu.

Người mua không so với đỉnh. Họ so với các căn khác đang chào cùng khu và với tiền căn nhà làm ra.

Căn đã hạ ba lần mà vẫn còn trên mạng thì mức giá mới cũng có thể chưa phải mức thị trường chịu trả. Các dấu hiệu khác ở bài dấu hiệu thổi giá bất động sản.

Lập lịch sử giá của căn nhà trước khi trả

Chủ hạ giá hôm nay thì người làm việc trực tiếp với chủ biết trước. Những tin rao cũ vẫn nằm trên mạng với giá cũ. Bạn dùng được chính điều này: gom các tin rao của căn đó, ghi lại ngày đăng và giá, sẽ ra lịch sử giá.

Rồi hỏi thêm bốn câu:

1. Giá này cập nhật ngày nào.
2. Chủ đã giảm bao nhiêu, còn thương lượng được không.
3. Chủ bán vì lý do gì, có đang cần tiền gấp không.
4. Hàng xóm nói gì về căn nhà và về chủ nhà.

Người nắm được lý do bán thường là người làm việc trực tiếp với chủ. Cách hỏi ở bài cách hỏi lý do bán nhà của chủ.

Tính vùng giá của riêng bạn bằng ba phép so

Trước khi trả giá, mình đặt ba con số cạnh nhau: chi phí đất cộng tiền xây, giá tính ngược từ dòng tiền thật, và giá các căn tương tự cùng khu.

Phép so thứ hai dễ làm nhất: lấy tiền thực nhận một năm chia cho tỷ suất bạn chấp nhận. Ví dụ một tòa thực nhận 60 triệu mỗi tháng, tức 720 triệu một năm. Muốn 6% mỗi năm thì giá hợp lý với bạn là khoảng 12 tỷ. Chấp nhận 5% thì khoảng 14,4 tỷ.

Ba phép so cho bạn một vùng giá. Giá chào mới của chủ chỉ là một con số để đặt cạnh vùng đó. Còn cao hơn vùng này nhiều thì bạn có cơ sở để trả xuống. Đã nằm trong vùng thì chuyện chủ hạ mấy lần không còn quan trọng.

Ví dụ từ tòa 18 phòng ở Gò Vấp

Mình từng quay một tòa 18 phòng ở Gò Vấp. Lúc quay video, chủ đã giảm chào hơn 2 tỷ, còn khoảng 19,7 tỷ. Mức khoán thực tế khoảng 100 đến 105 triệu mỗi tháng.

Lấy 100 triệu nhân 12, chia cho 21 tỷ, ra khoảng 5,7%. Mua được quanh 19,7 tỷ thì khoảng 6%. Với một căn ô tô tránh, mức khoán 5,7 đến 6% theo mình là hợp lý.

Giảm hơn 2 tỷ nghe rất lớn. Tính ra tỷ suất chỉ nhích từ khoảng 5,7% lên khoảng 6%. Con số bạn cần nhìn là tỷ suất sau khi giảm, không phải số tiền đã giảm.

Đây là số lúc quay video, giá hiện tại bạn cần hỏi lại. Cả căn này mình ghi ở bài mua nhà dòng tiền khi lãi suất cao.

Cách trả giá khi chủ đang hạ dần

1. Có giá mục tiêu trước khi đi. Không có con số trong đầu thì rất dễ bị cuốn theo giá chào.
2. Đừng tỏ ra quá thích căn nhà. Nói rõ đây là một trong vài phương án.
3. Giá chào còn cao thì nhờ bạn môi giới làm giá trước một vòng, rồi mới gặp trực tiếp. Không được lần một thì quay lại lần hai, lần ba.
4. Thể hiện thiện chí bằng hành động: sẵn sàng đặt cọc ngay khi được giá, thanh toán nhanh, không phụ thuộc ngân hàng.

Có nên chờ chủ hạ thêm? Không ai đoán được chính xác đâu là đáy. Một căn có một người trả giá khác hẳn một căn có mười người trả giá. Khi lãi suất hạ nhiệt, chủ đáo hạn được khoản vay rẻ hơn thì sẽ không bán rẻ nữa.

Chốt được giá rồi vẫn phải kiểm. Lúc chủ bán vì áp lực, càng phải kiểm tra kỹ pháp lý và tình trạng khoản vay của căn nhà, và tự kiểm tra dòng tiền thật bằng hợp đồng thuê và sao kê. Các bước chuẩn bị ở bài cách đàm phán mua nhà để được giá tốt.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Cách định giá nhà dòng tiền bằng ba phép so
• Vì sao cùng một căn nhà mà mỗi môi giới báo một giá
• Vì sao nhà dòng tiền cho thuê tốt mà chủ vẫn bán
• Rao bán nhà không ai mua thì nên làm gì
• Chủ nhà bán vì áp lực lãi vay thì người mua kiểm tra gì
• Sợ mua hớ nhà đất mà cũng sợ lỡ thì quyết định thế nào

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.