Mua nhà cắt lỗ cần kiểm tra gì để tránh hàng có vấn đề

Mua nhà cắt lỗ là mua lý do của người bán

Giá rẻ bất thường luôn có lý do. Một căn rẻ đáng mua là căn rẻ vì lý do của người bán, không phải vì lỗi của tài sản. Việc của người mua là tìm ra lý do đó trước khi đưa tiền.

Khi xem một căn đang cắt lỗ, mình kiểm ba điều: dòng tiền thật đang có, lý do chủ phải bán, và giá so với chi phí đất cộng tiền xây ở thời điểm hiện tại.

Người mua nghi nhiều nhất khi một căn nhà được bán nhanh. Nghi là đúng, nhưng nghi thì phải đi kiểm.

Hỏi cho ra vì sao chủ phải bán

Lý do hay gặp lúc lãi suất cao là áp lực lãi vay. Nhiều chủ không có một căn mà có 2, 3, 5 căn. Họ phải bán cắt lỗ một vài căn để lấy vốn gánh cho những căn khác.

Áp lực lớn nhất đến từ lô đất mua rồi chưa kịp xây và nhà đang xây dở, tức là những tài sản đã vay mà chưa có dòng tiền. Vì vậy họ bán rẻ cả những tòa đang cho thuê tốt, để không phải lấy tiền túi ra trả lãi.

Lý do này kiểm được bằng ba nguồn:

• Người làm việc trực tiếp với chủ. Ai nắm được lý do bán thường là người đó.
• Hàng xóm: chủ nhà có vẻ cần bán gấp không, có vướng nợ nần gì không, nhà có tranh chấp ranh giới, lối đi với ai không.
• Tìm trên mạng: gõ đúng địa chỉ căn nhà kèm các từ như cháy, tranh chấp.

Cũng có chủ bán không vì áp lực nào cả, vì nghề của họ là xây rồi bán. Mình viết ở bài vì sao nhà dòng tiền tốt mà chủ vẫn bán.

Giảm bao nhiêu chưa quan trọng bằng giảm so với mốc nào

Nghe câu giá đã giảm 20 đến 25%, câu cần hỏi lại là giảm so với thời điểm nào. Một mức giảm chỉ có nghĩa khi bạn biết giá trước khi tăng là bao nhiêu.

Đừng so với đỉnh cũ. Hãy so với ba mốc:

1. Các căn tương tự đang chào cùng khu.
2. Chi phí đất cộng tiền xây ở hiện tại.
3. Tiền thuê thật của chính căn đó.

Mức mình lấy làm điều kiện là rẻ hơn mặt bằng khoảng 10 đến 20%. Không phải căn nào rao giảm giá cũng đáng mua. Cách tính ba mốc trên ở bài cách định giá nhà dòng tiền bằng ba phép so.

Ví dụ tòa 18 phòng ở Gò Vấp chủ giảm hơn 2 tỷ

Mình từng quay một tòa 18 phòng ở Gò Vấp. Chủ đã giảm chào hơn 2 tỷ, còn khoảng 19,7 tỷ.

Ở tòa này mình không lấy số của chủ nhà mà hỏi thẳng người đang thuê. Phòng phía sau khoảng 5,6 triệu, phòng có ban công khoảng 6,5 triệu, phòng mặt trước thuê dài hạn khoảng 8 đến 8,5 triệu. Nếu khoán cho đơn vị vận hành, mức khoán thực tế khoảng 100 đến 105 triệu mỗi tháng.

Lấy 100 triệu nhân 12, chia cho 21 tỷ, ra khoảng 5,7% một năm. Nếu mua được quanh 19,7 tỷ thì khoảng 6%. Con số giảm nghe lớn, nhưng thứ để quyết là tỷ suất sau khi giảm.

Đây là số lúc quay video, giá hiện tại cần hỏi lại. Chi tiết ở bài mua nhà dòng tiền khi lãi suất cao.

Năm thứ hay nấp sau chữ cắt lỗ

Đây là những trường hợp rẻ vì lỗi của tài sản. Gặp thì giá giảm bao nhiêu cũng phải tính lại:

1. Sổ chung, giấy viết tay, vi bằng. Muốn bán hay thế chấp thì cần chữ ký của người khác.
2. Xây vượt giấy phép. Khó sang tên, ngân hàng không nhận thế chấp và có thể bị buộc tháo dỡ phần vượt.
3. Tiền thuê kể quá đẹp. Người bán không đưa được số phòng có khách và giá thực thu thì doanh thu có thể đã bị kể quá đẹp.
4. Nhà đang gánh nhiều khoản vay, kể cả cầm cố, vay nóng bên ngoài mà sổ không ghi.
5. Gắn mác ngân hàng thanh lý. Tài sản thanh lý thật được đăng trên trang web và kênh chính thức của ngân hàng.

Căn đang thế chấp ngân hàng thì chưa phải là lỗi, nhiều tòa đang rao bán vẫn còn khoản vay. Nhưng tiền phải đi theo từng bước, như mình viết ở bài mua nhà đang thế chấp ngân hàng cần lưu ý những gì.

Rình mãi chưa mua được thì xem lại hai thứ

Thứ nhất là tiêu chí. Không ai đoán được chính xác đâu là đáy, nên đừng cố mua ở gót chân. Hãy viết ra các điều kiện của bạn. Thiếu một mục quan trọng thì dừng, đủ thì quyết nhanh.

Bốn điều kiện mình dùng lúc lãi suất cao: giá rẻ hơn thị trường 10 đến 20%, vị trí khan hiếm, cho thuê được, vay được ngân hàng với sổ chính chủ sang tên được.

Thứ hai là tiền. Có tiền sẵn thì mới có thế đàm phán. Một căn thật sự rẻ hơn thị trường thường được bán trong một, hai ngày, nên người chưa sẵn tiền gần như luôn tới sau.

Thà mất một cơ hội còn hơn là để mất vốn. Nhưng nếu đã kiểm đủ mà vẫn chờ giảm thêm, bạn đang chờ một cái đáy không ai chỉ ra được.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Những cái bẫy bất động sản giá rẻ cần tránh
• Nhà dòng tiền cắt lỗ ngon vậy, vì sao môi giới không tự mua
• Lãi suất cao có nên mua bất động sản, 4 điều kiện để có lãi
• Có nên chờ đáy bất động sản rồi mới mua nhà cho thuê
• Cách hỏi lý do bán nhà của chủ để biết thật hay không
• Chủ nhà bán vì áp lực lãi vay thì người mua kiểm tra gì

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.