Sợ mua hớ nhà đất mà cũng sợ lỡ thì quyết định thế nào

Sợ mua hớ nhà đất và sợ lỡ đều có giá của nó

Sợ hớ quá lâu thì thành đứng ngoài. Có người đi xem hàng trăm căn mà không bao giờ dám mua.

Sợ lỡ thì ngược lại. Cảm giác sợ bị bỏ lỡ là lý do phổ biến nhất khiến người ta mua đúng lúc giá cao nhất. Mình từng mua theo cảm giác đó và trả giá. Năm 2019 mình mua chung với một người bạn một lô đất, phần lớn tiền là vay. Khoảng 6 tháng sau, lô đất từ 1,4 tỷ lên khoảng 2 tỷ. Mình không bán vì muốn chờ lên 2,8 tỷ. Sau khoảng 4 đến 5 năm, lô đất chỉ còn khoảng một nửa giá trị và không bán được. Mình kể lại ở bài bài học đầu tư đất nền.

Có nỗi sợ lành mạnh giúp bạn cẩn trọng, và có nỗi sợ mù mờ khiến bạn tê liệt. Khác nhau ở chỗ nỗi sợ đó có gắn với một con số hay không.

Viết nỗi sợ ra thành một câu có con số

Thay vì nói sợ mua hớ, hãy viết xuống một câu cụ thể. Ví dụ: sợ giá thuê thực tế chỉ được 5 triệu thay vì 8 triệu như môi giới nói. Rồi làm ba bước:

1. Cụ thể hóa: viết ra đúng điều đang sợ, kèm con số.
2. Kiểm chứng: đi hỏi ba căn nhà xung quanh xem đang cho thuê bao nhiêu.
3. Phương án dự phòng: nếu giá thuê chỉ được 5 triệu thì có còn bù được lãi ngân hàng không.

Làm xong ba bước, nỗi sợ hoặc nhẹ đi, hoặc hiện ra thành một lý do rõ ràng để không mua.

Hớ là hớ so với cái gì

Muốn biết giá chào cao hay thấp thì phải có thứ để so. Mình không tin vào một con số duy nhất. Mình đặt ba con số cạnh nhau:

• Chi phí đất cộng tiền xây và phần lãi hợp lý của người xây.
• Giá tính ngược từ dòng tiền thật.
• Giá các căn tương tự cùng khu.

Phép thứ hai dễ làm nhất. Ví dụ một tòa thực nhận 60 triệu mỗi tháng, tức 720 triệu một năm. Nếu bạn muốn 6% mỗi năm thì giá hợp lý với bạn là khoảng 12 tỷ. Nếu chấp nhận 5% thì khoảng 14,4 tỷ.

Ba phép so cho bạn một vùng giá. Mua cao hơn vùng đó nhiều là hớ. Bỏ qua một căn nằm trong vùng đó và đạt các điều kiện khác mới gọi là lỡ. Cách tính ở bài cách định giá nhà dòng tiền bằng ba phép so.

Ví dụ tòa 18 phòng ở Gò Vấp

Mình từng quay một tòa 18 phòng ở Gò Vấp. Chủ đã giảm chào hơn 2 tỷ, còn khoảng 19,7 tỷ. Lấy ví dụ tiền thuê 100 triệu mỗi tháng: tính trên giá 21 tỷ là khoảng 5,7% một năm, mua được quanh 19,7 tỷ thì khoảng 6%.

Ở tòa này mình không lấy số của chủ nhà mà hỏi thẳng người đang thuê từng phòng. Đây là số lúc quay video, giá hiện tại bạn cần hỏi lại.

Danh sách điều kiện viết trước khi đi xem

Viết ra năm đến bảy tiêu chí không thay đổi, ví dụ sổ đỏ riêng sang tên được, lợi suất cho thuê trên 6% mỗi năm, ngõ rộng trên 3 mét. Khi đi xem, mở danh sách ra và đánh dấu từng mục. Thiếu một mục quan trọng thì dừng lại, dù người bán nói gì. Đủ thì quyết định nhanh.

Khi đã xem nhiều căn, mình đưa tất cả về một bảng sáu lớp. Pháp lý hoặc dòng tiền không đạt thì mình loại, không lấy lớp khác bù vào. Bảng này ở bài bảng chấm điểm nhà dòng tiền.

Danh sách có hai tác dụng. Nó chặn bạn khi đang sợ lỡ, vì căn thiếu điều kiện thì không mua dù ai giục. Nó đẩy bạn khi đang sợ hớ, vì căn đủ điều kiện và đúng vùng giá thì không còn lý do để chờ.

Ngồi với chủ nhà khi đã có con số

• Đi đàm phán với giá mục tiêu có sẵn trong đầu. Không có con số thì rất dễ bị cuốn theo giá chào.
• Đừng tỏ ra quá thích căn nhà. Nói rõ đây là một trong vài phương án.
• Không được lần một thì quay lại lần hai, lần ba. Có những khách của mình phải đàm phán đến lần thứ ba mới mua được.
• Chuẩn bị sẵn tiền cọc để chốt ngay khi được giá, và chỉ đặt cọc với người đứng tên trên sổ.

Chủ không xuống tới vùng giá của bạn thì chuyển sang căn khác trong danh sách. Đó không phải là lỡ. Chi tiết ở bài cách đàm phán mua nhà để được giá tốt.

Đã lỡ một căn thì làm gì với cảm giác tiếc

Chuyện lỡ là có thật. Một tòa nhà cho thuê trong nội đô, sau khi mình quay video hai ngày thì bán với giá hơn 13 tỷ trước Tết. Sau Tết, chủ mới có thể giao dịch ở mức hơn 15 tỷ. Không phải căn nào cũng tăng như vậy, và quá khứ không nói trước được tương lai.

Giá đã lên 30% thì căn đó bây giờ là một căn khác, với một tỷ suất khác. Làm lại ba phép so trên giá mới: còn trong vùng giá của bạn thì vẫn mua được, không còn thì thôi.

Trước khi xuống tiền, hãy tự hỏi một câu: lãi suất ngân hàng tăng thêm 2% thì mình có còn trụ vững không. Nếu chưa chắc thì chậm lại một nhịp. Thà mất một cơ hội còn hơn là để mất vốn.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• 5 nỗi sợ thường gặp khi đầu tư bất động sản dòng tiền
• Cách tránh mua đỉnh bán đáy khi đầu tư bất động sản
• Có nên chờ đáy bất động sản rồi mới mua nhà cho thuê
• Xem giá giao dịch nhà đất thật ở đâu khi chỉ thấy giá rao
• Chủ nhà hạ giá chào nhiều lần thì nên trả giá thế nào
• Mua nhà cắt lỗ cần kiểm tra gì để tránh hàng có vấn đề

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.