Khi nào đủ điều kiện tài chính để mua nhà dòng tiền

Vốn ít có nên mua nhà dòng tiền ngay không

Có thể, nhưng chưa chắc nên mua ngay. Bắt đầu đúng không nhất thiết là mua một tòa nhà. Ở Hà Nội, nhà dòng tiền thường là chung cư mini, căn hộ dịch vụ hoặc nhà cho thuê nhiều phòng, giá phổ biến ở nhóm 10 đến 50 tỷ. Nếu vốn tự có còn quá thấp, bạn nên ưu tiên học thị trường, hiểu pháp lý, hiểu dòng tiền và tích lũy thêm.

• Dưới 1 tỷ: chưa nên mua. Học thị trường, tăng thu nhập, tích lũy vốn.
• 1 đến 3 tỷ: chưa nên mua tòa nhà dòng tiền. Đi khảo sát, học pháp lý, học cách tính dòng tiền.
• 3 đến 5 tỷ: cân nhắc rất thận trọng. Không vay quá cao, giữ tiền dự phòng.
• 5 đến 10 tỷ: có thể nghiên cứu tài sản nhỏ hơn hoặc tài sản 10 đến 20 tỷ có vay hợp lý. Nếu phải vay quá cao mới mua được thì nên dừng lại và tính lại dòng tiền.

Chiến lược cho từng mức trong nhóm này có trong bài đầu tư bất động sản dòng tiền với vốn dưới 10 tỷ.

Ba trường hợp chưa nên xuống tiền

• Chưa có quỹ dự phòng: mua xong mà không còn tiền cho sửa chữa, trống phòng, lãi vay hay chi phí phát sinh thì rủi ro rất lớn. Quỹ dự phòng là lớp bảo vệ khi doanh thu thực tế thấp hơn kỳ vọng.
• Phải vay quá cao mới mua được: nếu tài sản chỉ mua được nhờ vay lớn trong khi dòng tiền ròng chưa chắc đủ trả ngân hàng, bạn dễ rơi vào cảnh bù tiền hằng tháng.
• Chưa hiểu dòng tiền ròng: nhiều người nghe doanh thu cho thuê rồi nghĩ đó là lợi nhuận. Thực tế phải trừ chi phí vận hành, trống phòng, bảo trì, sửa chữa, quản lý và khoản vay.

Ngoài ra, đừng mua vì sợ bỏ lỡ cơ hội. Sai một thương vụ có thể mất nhiều năm để phục hồi. Chậm một chút nhưng đúng số liệu vẫn tốt hơn mua nhanh theo cảm xúc. Cách bấm dòng tiền có trong bài cách tính dòng tiền ròng NOI của nhà dòng tiền.

Năm điều kiện để bắt đầu

Không cần có vài chục tỷ mới được tìm hiểu thị trường. Nhưng để xuống tiền thì cần nền tài chính đủ an toàn.

• Vốn tự có đủ: để giảm áp lực vay. Chưa đạt thì tiếp tục tích lũy.
• Có quỹ dự phòng: để chống trống phòng và sửa chữa. Chưa có thì chưa nên dồn hết tiền vào một thương vụ.
• Hiểu dòng tiền: để không bị ảo lợi nhuận. Chưa hiểu thì học cách bấm số trước.
• Tài sản có dòng tiền thật: để tăng độ an toàn. Không mua theo lời kể.
• Pháp lý rõ: để bảo vệ vốn. Phải thẩm định trước khi đặt cọc.

Chưa đạt các điều kiện trên thì lựa chọn tốt hơn là tiếp tục tích lũy, đi xem tài sản thật và luyện khả năng bấm số. Khi năng lực tài chính và năng lực phân tích tốt lên, cơ hội đầu tư cũng an toàn hơn.

Vốn ít có nên vay ngân hàng

Có thể vay, nhưng chỉ khi khoản vay nằm trong ngưỡng an toàn. Với người vốn ít, vay ngân hàng là con dao hai lưỡi. Dùng đúng thì tiếp cận được tài sản tốt hơn. Dùng sai thì tài sản dòng tiền biến thành gánh nặng trả nợ hằng tháng.

• Không vay chỉ vì muốn mua tài sản lớn hơn.
• Không vay nếu dòng tiền ròng không đủ trả nợ.
• Không vay nếu không có quỹ dự phòng.
• Không vay nếu chưa thử kịch bản lãi suất tăng và trống phòng.

Ngưỡng vay nên giữ ở mức nào, bạn xem bài tỷ lệ vay an toàn khi đầu tư bất động sản dòng tiền.

Ví dụ có 3 đến 5 tỷ thì nên làm gì

Giả sử bạn có 3 đến 5 tỷ vốn tự có. Có bốn hướng đi phổ biến:

• Vay 8 đến 10 tỷ để mua tài sản 12 đến 15 tỷ: rủi ro cao, dễ âm dòng tiền.
• Tích lũy thêm lên 5 đến 10 tỷ: an toàn hơn và có nhiều lựa chọn hơn.
• Học thị trường và khảo sát tài sản, chưa mua ngay: hợp với người mới.
• Tìm tài sản nhỏ hoặc hợp tác có kiểm soát: cần pháp lý rất rõ, chỉ làm khi kiểm soát được quyền lợi của mình.

Mục tiêu đúng của người vốn ít không phải là mua thật nhanh. Mục tiêu là xây đủ năng lực để mua tài sản đầu tiên một cách an toàn.

Mười câu hỏi tự kiểm tra trước khi xuống tiền

1. Vốn tự có hiện tại là bao nhiêu?
2. Sau khi mua còn tiền dự phòng không?
3. Có phải vay quá 50 đến 60% giá trị tài sản không?
4. Dòng tiền cho thuê là thực tế hay dự kiến?
5. Chi phí vận hành, bảo trì, trống phòng là bao nhiêu?
6. Sau khi trả ngân hàng, dòng tiền còn dương hay âm?
7. Nếu lãi suất tăng, có chịu được không?
8. Nếu trống phòng hai đến ba tháng, có chịu được không?
9. Pháp lý có sạch, sổ đỏ có rõ ràng không?
10. Nếu cần bán lại, tài sản có thanh khoản không?

Chỉ nên xuống tiền khi phần lớn câu trả lời đã rõ bằng số liệu, giấy tờ và kiểm chứng thực tế. Còn quá nhiều điểm mù thì nên chờ thêm. Bức tranh chung của các mức vốn có trong bài đầu tư bất động sản dòng tiền theo từng mức vốn.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Đầu tư bất động sản dòng tiền với vốn dưới 10 tỷ
• Đầu tư bất động sản dòng tiền theo từng mức vốn
• Đầu tư bất động sản vốn nhỏ nên chọn mô hình nào
• Vay ngân hàng đầu tư bất động sản dòng tiền có an toàn không
• Đầu tư bất động sản dòng tiền với vốn 10 đến 20 tỷ
• Đầu tư bất động sản dòng tiền với vốn trên 30 tỷ

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ và trong bảng chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.