Khi nào nên dùng đòn bẩy ngân hàng mua bất động sản

Vay ngân hàng mua nhà đất là cơ hội hay là rủi ro?

Là cả hai. Mình đã vay rất nhiều khi đầu tư, có lúc lãi lớn nhờ vay và cũng có lúc mất phần lớn tài sản vì vay. Vốn vay là công cụ, nó phóng to cả quyết định đúng lẫn quyết định sai. Bài này nói về lúc nào nên dùng và dùng đến mức nào. Các mức lãi suất nhắc trong bài là tại thời điểm quay video.

Nội Dung

Đòn bẩy ngân hàng phóng to cả lãi và lỗ

Ví dụ bạn mua một căn nhà 10 tỷ, bỏ ra 5 tỷ và vay 5 tỷ. Nếu sau này bán được 15 tỷ, phần chênh 5 tỷ tính trên vốn tự có là gấp đôi, chưa trừ lãi vay. Không vay thì cùng mức tăng đó chỉ là 50%.

Chiều ngược lại cũng đúng. Giá giảm hoặc đứng yên trong khi lãi vay vẫn chạy thì phần lỗ cũng tính trên vốn tự có.

Khi thị trường đang lên, mua gì cũng lãi và rất dễ tưởng mình giỏi. Đến khi thị trường quay đầu mới biết ai đã vay quá sức.

Chân dung cận tác giả mặc vest, nét mặt nghiêm, tay chỉnh cà vạt trên nền sáng — Mình từng lãi lớn nhờ vay và cũng từng mất phần lớn tài sản vì vay

Ba điều kiện nên dùng đòn bẩy ngân hàng

Lãi suất đang ở vùng thấp: lãi suất quyết định trực tiếp chi phí vay. Khi chi phí vốn thấp, tiền thuê bù được lãi, có khi còn dư.
Tài sản có dòng tiền rõ ràng: nếu tài sản không tạo ra tiền hằng tháng, bạn đang gánh khoản vay bằng sức lao động của mình. Một tòa 10 đến 30 phòng có tiền thuê đều thì chính người thuê đang trả lãi thay bạn.
Bạn hiểu thị trường và kiểm soát được rủi ro: dòng tiền thực nhận phải đủ trả cả gốc và lãi, và tài sản nằm ở nơi có khả năng giữ giá.

Điều cần nhớ

Trước khi vay, hãy hỏi ai sẽ trả khoản nợ này. Nếu câu trả lời không phải là chính tài sản đó thì cần tính lại.

Vay bao nhiêu phần trăm là vừa

Người ưu tiên an toàn: vay 30 đến 40% giá trị tài sản.
Người có kinh nghiệm và thu nhập tốt: có thể lên 50 đến 60%.
Người đã có gia đình, con nhỏ: mình nghiêng về mức dưới 30%, nếu tài sản có dòng tiền thì cao hơn nhưng không quá 50%.
Đất nền chưa có người ở thực: nên mua bằng tiền của mình.

Mức mình cho là không nên vượt là 70%, nhất là khi tài sản không có dòng tiền ổn định hoặc bạn chưa có phương án trả nợ rõ ràng.

Bảng tóm tắt vay bao nhiêu phần trăm là vừa: Người ưu tiên an toàn 30–40%; Có kinh nghiệm và thu nhập tốt 50–60%; Đã có gia đình, con nhỏ dưới 30%; Mức không nên vượt 70% — Tóm tắt: vay bao nhiêu phần trăm là vừa

Tính mức vay theo thu nhập và theo dòng tiền

Tỷ lệ vay chỉ là bề ngoài. Gốc của vấn đề là thu nhập. Nguyên tắc mình dùng: chỉ trích tối đa 30% thu nhập để trả gốc và lãi.

Tại thời điểm quay video, với lãi suất khoảng 6,8% và thời hạn 30 năm, mỗi tỷ vay phải trả khoảng 8 triệu mỗi tháng. Thu nhập 100 triệu thì trả được 30 triệu, tương đương khoản vay khoảng 4 tỷ.

Với tài sản có dòng tiền, tiền thuê được tính như một nguồn thu nhập. Ví dụ tòa 16 tỷ có tiền thuê 80 triệu mỗi tháng. Vay 8 tỷ, tức 50%, thì trả khoảng 64 triệu, vẫn dư khoảng 16 triệu.

Người lớn tuổi không vay được thời hạn dài thì phần gốc mỗi tháng nhiều hơn, nên phải vay ít đi.

Công thức tính khoản trả hằng tháng có trong bài cách tính khoản trả nợ cố định khi vay mua nhà dòng tiền.

Bảng tóm tắt tính mức vay theo thu nhập và dòng tiền: Lãi 6,8%, vay 30 năm: mỗi tỷ trả khoảng 8 triệu/tháng; Thu nhập 100 triệu, trích 30% trả nợ vay khoảng 4 tỷ; Tòa 16 tỷ thu 80 triệu, vay 8 tỷ trả 64 triệu, dư 16 triệu — Tóm tắt: tính mức vay theo thu nhập và dòng tiền

Lãi suất đang tăng thì có nên vay

Mình xét ba trường hợp:

Tài sản không có dòng tiền, thu nhập không cao: phải hết sức cân nhắc. Ví dụ lô đất 10 tỷ vay 5 tỷ, mỗi tháng phải lấy khoảng 50 triệu từ túi mình ra trả.
Mua để ở: có thể vay, nhưng tỷ trọng thấp và giữ nguyên tắc 30% thu nhập.
Tài sản có dòng tiền: vay được nếu tiền thuê đủ trả gốc và lãi. Ví dụ căn 30 tỷ vay 10 tỷ, mỗi năm trả khoảng 1 tỷ, thì nên chọn căn có tiền thuê từ 100 đến 130 triệu mỗi tháng.

Khi lãi suất tăng, mình giảm tỷ trọng vay và tìm cách tăng nguồn thu của tài sản. Rủi ro của giai đoạn sau ưu đãi, xem bài lãi suất thả nổi và rủi ro khi vay mua nhà đất.

Muốn tính thử mức vay cho một tòa nhà cụ thể?

Mình có thể cùng bạn tính khoản trả hằng tháng so với tiền thuê thực tế của từng tòa. Bạn vào nhóm Zalo kho nhà Hồ Chí Minh hoặc nhóm Zalo kho nhà Hà Nội để xem thêm các tòa đang bán kèm giá và tiền thuê thực tế.

Vào nhóm Zalo kho nhà HCM

Hoặc theo dõi và nhắn tin cho mình trên Facebook.

Câu hỏi thường gặp

Khi nào nên dùng đòn bẩy ngân hàng mua bất động sản?

Khi lãi suất đang thấp, tài sản có dòng tiền rõ ràng và bạn kiểm soát được rủi ro, tức dòng tiền thực nhận đủ trả cả gốc và lãi.

Nên vay bao nhiêu phần trăm giá trị nhà?

Người ưu tiên an toàn nên vay 30 đến 40%. Người có kinh nghiệm và thu nhập tốt có thể vay 50 đến 60%. Không nên vượt 70%.

Thu nhập 100 triệu vay được bao nhiêu?

Theo nguyên tắc trích 30% thu nhập để trả nợ, ở lãi suất khoảng 6,8% và thời hạn 30 năm tại thời điểm quay video, khoản vay tương ứng khoảng 4 tỷ.

Vay mua đất nền có nên không?

Với đất nền chưa có người ở thực và không có dòng tiền, mình cho rằng nên mua bằng tiền của mình thay vì vay.

Bài viết liên quan

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Giá bán, giá thuê và dòng tiền là số liệu tại thời điểm quay video, có thể đã thay đổi.