Lợi suất khoán lại 4 đến 5% có nên mua nhà dòng tiền

Khoán lại chỉ được 4 đến 5% một năm, ngang gửi tiết kiệm, vậy mua làm gì?

Một khách nhắn mình: giờ đất cao quá, cho thầu lại thì chỉ được tầm 4 đến 5%, ngang gửi tiết kiệm nhỉ. Câu này đúng ở con số, và thiếu ở chỗ hai khoản đó không cùng loại. Bài này nói lợi suất khoán lại thường ở mức nào, khoản chênh so với tự vận hành đi đâu, và khi nào mức đó vẫn đáng mua.

Nội Dung

Lợi suất khoán lại thường là bao nhiêu

Khoán lại là cho một đơn vị thầu thuê cả tòa với giá khoảng 70 đến 80% giá phòng. Ví dụ phòng cho thuê ra 5 triệu thì đơn vị thầu thuê vào khoảng 3,8 đến 4 triệu.

Quy ra tỷ suất, tại thời điểm quay video: tòa nhà cho thuê ở giao cho bên thứ ba vận hành khoảng 5 đến 6% mỗi năm. Ở TP.HCM, giao cho một đơn vị thuê lại thì khoảng 6 đến 6,5%, tự vận hành căn vị trí đẹp khoảng 7 đến 8%. Nhà ở nội đô Hà Nội quanh 4% mỗi năm.

Vậy con số 4 đến 5% khách nhắn là có thật, nhất là ở Hà Nội. Số năm thu hồi vốn theo từng cách vận hành, bạn xem bài thời gian hoàn vốn nhà cho thuê tính thế nào.

Bảng tóm tắt tỷ suất theo cách vận hành: Giao bên thứ ba vận hành 5 đến 6%; TP.HCM, cho đơn vị thuê lại 6 đến 6,5%; TP.HCM, tự vận hành vị trí đẹp 7 đến 8%; Nội đô Hà Nội quanh 4% — Tóm tắt: tỷ suất theo cách vận hành

Khoản chênh so với tự vận hành đi đâu

Một khách khác hỏi mình: tự vận hành 160 mà thuê lại có 100 thôi á.

Khoản chênh đó là phần đơn vị vận hành phải có để sống. Theo mình biết, mỗi phòng họ cần lãi khoảng 1 đến 1,5 triệu mỗi tháng mới đủ chi phí. Riêng việc tìm khách đã mất 80 đến 100% tiền thuê tháng đầu cho hoa hồng, chưa tính công quản lý.

Đổi lại, chủ nhà không bị trống tháng nào, đến ngày là nhận tiền. Mọi việc phía sau do bên vận hành chịu, nên có thể coi như bạn đã bán bớt rủi ro.

Mức 100 trên 160 thấp hơn mức 70 đến 80% mình hay gặp, nên với trường hợp đó mình sẽ hỏi lại giá khoán. So ba cách vận hành ở bài khoán lại, thuê quản lý hay tự quản lý.

Hành lang ốp gỗ sáng màu của một tòa nhà cho thuê, bên phải là cửa thang máy còn bọc ni lông, phía trên có biển lối thoát hiểm — Khi khoán, việc vận hành hằng ngày của tòa nhà do bên thuê lại lo (ảnh minh hoạ)

Mức khoán ngoài thực tế ở hai tòa mình từng quay

Hai tòa ở TP.HCM, số tại thời điểm quay video:

Một tòa khách sạn 22 phòng ở Tân Bình, đất khoảng 130 m²: đã cho đơn vị thứ ba thuê lại 160 triệu mỗi tháng, tức 1,92 tỷ một năm, tương đương khoảng 6% mỗi năm trên giá bán lúc đó.
Một tòa 18 phòng ở Gò Vấp, đường ô tô tránh: tính theo giá thuê thực tế từng phòng thì tổng khoảng 125 triệu mỗi tháng, còn mức khoán thực tế khoảng 100 đến 105 triệu. Lấy 100 triệu nhân 12 rồi chia cho giá 21 tỷ ra khoảng 5,7%.

Ở tòa Gò Vấp, mức khoán bằng khoảng 80% tổng tiền phòng, khớp với khoảng 70 đến 80% ở trên. Với một căn ô tô tránh, mức khoán 5,7 đến 6% theo mình là hợp lý. Mua được giá thấp hơn thì tỷ suất nhích lên: cũng tòa đó, nếu mua quanh 19,7 tỷ thì khoảng 6%.

Bên nhận khoán thường thuê cả tòa trong ba đến năm năm, trả tiền theo tháng hoặc theo quý. Trước khi ký, cần đọc kỹ ba điều khoản: thời hạn, mức tăng giá, và chuyện gì xảy ra khi bên thuê trả nhà trước hạn.

Bảng tóm tắt mức khoán ngoài thực tế ở TP.HCM: Khách sạn 22 phòng Tân Bình, khoán 160 triệu mỗi tháng khoảng 6%; Tòa 18 phòng Gò Vấp, khoán 100 triệu mỗi tháng khoảng 5,7%; Mức khoán so với tổng tiền phòng ở tòa Gò Vấp khoảng 80% — Tóm tắt: mức khoán ngoài thực tế ở TP.HCM

So với lãi gửi tiết kiệm thế nào cho đúng

Nếu chỉ so tiền về hằng tháng thì lúc lãi gửi đang cao, gửi ngân hàng nhiều khi thắng. Dưới video của mình có bạn tính: 22 tỷ gửi bây giờ 9,5% là hơn 2 tỷ một năm rồi.

Nhưng hai khoản không cùng loại. Tiền gửi cho bạn tiền lãi, còn gốc đứng yên. Nhà cho thuê cho bạn tiền thuê và một tài sản có phần đất.

Với một tài sản ở vị trí ổn định, tỷ suất ngang lãi gửi ngân hàng theo mình đã là hợp lý, vì ngoài tiền thuê bạn còn phần tăng giá của nhà đất. Phần tăng giá thì không ai chắc chắn được. Mình đặt hai lựa chọn cạnh nhau trong bài gửi ngân hàng hay mua nhà dòng tiền.

Khi nào 4 đến 5% vẫn đáng mua

Bạn cần một tài sản giữ lâu dài, không cần tiền tháng cao nhất.
Tài sản ở vị trí ổn định, dễ cho thuê và dễ bán lại.
Bạn mua bằng vốn tự có là chính, vay ít.
Đơn vị thuê lại có thật và đã vận hành tòa nhà một thời gian.

Người mua sớm có tỷ suất tốt hơn người mua sau. Có năm mình bán những tòa nhà đạt 10% mỗi năm, sang năm sau các tòa tương tự chỉ còn 6 đến 7%, vì giá đất tăng nhanh hơn giá thuê.

Khi nào nên bỏ qua

Bạn phải vay nhiều. Dòng tiền 4 đến 5% không đủ nuôi lãi vay khi lãi suất cao.
Bạn cần đúng khoản tiền tháng đó để sống và không chịu được biến động.
Giá khoán sát với giá phòng ngoài thị trường. Khi đó phải hỏi bên thuê lại lời ở đâu.

Tính trên đúng con số

Khi khoán, lấy mức khoán để tính tỷ suất, không lấy giá thuê cao nhất nếu tự vận hành. Tin rao hay ghi con số to hơn.

Cách kiểm một hợp đồng thuê lại ở bài kiểm tra hợp đồng thuê lại nhà dòng tiền ảo hay thật.

Bảng tóm tắt khi nào đáng mua, khi nào bỏ qua: Giữ lâu dài, vay ít, vị trí ổn định đáng mua; Đơn vị thuê lại có thật, đã vận hành đáng mua; Phải vay nhiều bỏ qua; Giá khoán sát giá phòng thị trường hỏi lại — Tóm tắt: khi nào đáng mua, khi nào bỏ qua

Muốn xem các tòa đang có đơn vị thuê lại thật?

Mình gửi mức khoán, giá phòng thị trường và tỷ suất tính trên mức khoán của từng tòa để bạn so. Bạn vào nhóm Zalo kho nhà Hồ Chí Minh hoặc nhóm Zalo kho nhà Hà Nội để xem thêm các tòa đang bán kèm giá và tiền thuê thực tế.

Vào nhóm Zalo kho nhà HCM

Hoặc theo dõi và nhắn tin cho mình trên Facebook.

Câu hỏi thường gặp

Lợi suất khoán lại nhà dòng tiền thường là bao nhiêu?

Tại thời điểm quay video, tòa nhà cho thuê giao cho bên thứ ba vận hành khoảng 5 đến 6% mỗi năm, ở TP.HCM khoảng 6 đến 6,5%. Nội đô Hà Nội thấp hơn.

Vì sao khoán lại thấp hơn tự vận hành?

Vì đơn vị vận hành cần phần chênh để trả chi phí tìm khách, quản lý và chịu rủi ro trống phòng thay chủ nhà.

Khoán lại 4 đến 5% có bằng gửi tiết kiệm không?

Về tiền tháng có thể ngang hoặc thấp hơn. Khác ở chỗ tiền gửi chỉ có lãi, còn nhà cho thuê có thêm một tài sản có phần đất.

Khi nào không nên mua tòa nhà khoán lại 4 đến 5%?

Khi phải vay nhiều, khi cần tiền tháng cao để sống, hoặc khi giá khoán sát giá phòng thị trường mà bên thuê lại không giải thích được họ lời ở đâu.

Mức khoán thường bằng bao nhiêu phần trăm tổng tiền phòng?

Khoảng 70 đến 80%. Ở một tòa 18 phòng tại Gò Vấp mình từng quay, tổng tiền phòng thực tế khoảng 125 triệu mỗi tháng, mức khoán khoảng 100 đến 105 triệu.

Bài viết liên quan

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.