Cách tách giá đất và tiền xây của một tòa nhà cho thuê

Một tòa nhà chào 20 tỷ thì bao nhiêu là tiền đất, bao nhiêu là tiền xây?

Giá một tòa nhà cho thuê gồm ba phần: đất, công trình và phần lãi của người xây. Biết tách giá đất và tiền xây thì bạn nhìn giá chào là biết nó đang cao ở phần nào. Bài này đi từng phần, kèm một ví dụ ở quận lõi Hà Nội. Giá đất và giá xây là con số tại thời điểm quay video.

Nội Dung

Tách giá đất và tiền xây để làm gì

Trong các cách tìm nhà đỡ mất thời gian, mình luôn nhắc một ý: nắm giá đất và giá xây ở khu vực đó. Biết hai con số này thì bạn tự ước lượng được một tòa nhà đáng giá bao nhiêu.

Nó cũng giúp bạn đọc đúng những câu như: Gò Vấp chỉ 100 triệu một mét vuông thôi, sao căn này đắt vậy. Giá đất chỉ là một trong ba phần.

Đây là phép so thứ nhất trong bài cách định giá nhà dòng tiền bằng ba phép so.

Phần đất tính thế nào

Lấy giá đất đang giao dịch ở đúng loại hẻm, loại đường đó, nhân với diện tích đất trên sổ.

Tại thời điểm quay video, đất hẻm ô tô tránh ở Gò Vấp khoảng 80 đến 100 triệu mỗi mét vuông, có chỗ còn 70 triệu. Gò Vấp, Tân Bình, Tân Phú quanh 100 triệu thì Bình Thạnh khoảng 140 đến 150 triệu. Ở quận lõi Hà Nội, giá đất trung bình khoảng 200 đến 250 triệu mỗi m².

Cùng một phường, hẻm ô tô tránh, hẻm xe ba gác và mặt tiền đường là ba mức giá khác nhau. So đúng loại thì con số mới có nghĩa. Diện tích nào dùng để nhân, bạn xem bài diện tích đất và diện tích sàn khác nhau thế nào.

Bảng tóm tắt giá đất mỗi mét vuông theo khu: Gò Vấp, hẻm ô tô tránh 80 đến 100 triệu; Gò Vấp, Tân Bình, Tân Phú quanh 100 triệu; Bình Thạnh 140 đến 150 triệu; Quận lõi Hà Nội, trung bình 200 đến 250 triệu — Tóm tắt: giá đất mỗi mét vuông theo khu

Phần xây tính thế nào

Lấy tổng diện tích sàn nhân với đơn giá xây hoàn thiện. Với chung cư mini, tại thời điểm quay video khoảng 8 đến 10 triệu mỗi mét vuông sàn tùy khu vực.

Chất lượng xây làm con số này chênh nhau. Hoàn thiện ở mức 9 triệu mỗi m² khác hẳn 12 triệu. Con số 7 đến 8 triệu nhiều người hay nói chỉ là phần thô.

Nội thất tính riêng. Quy tắc mình dùng: tổng chi phí nội thất không vượt quá 20% tổng chi phí xây dựng. Các khoản khác như phòng cháy, thang máy mình liệt kê ở bài chi phí xây căn hộ dịch vụ gồm những khoản nào.

Sàn bê tông một tầng vừa đổ xong, còn chừa ô trống và thép chờ, xung quanh là tường gạch đỏ — Mỗi tầng đổ xong là thêm một lần diện tích sàn, tiền xây tính trên tổng diện tích đó (ảnh minh hoạ)

Phần lãi của người xây

Người xây cần có lãi. Nhiều chủ đầu tư góp vốn nhiều người và có khoản vay. Có người mua mảnh đất rồi thế chấp chính mảnh đất đó để vay tiền xây. Họ phải bán để thu cả gốc lẫn lãi về và làm căn tiếp theo.

Vì vậy khi tính, mình cộng thêm một tỷ lệ hợp lý cho công sức và rủi ro của họ.

Ví dụ tách giá một tòa ở quận lõi Hà Nội

Đất: khoảng 60 m², giá trung bình 200 đến 250 triệu mỗi m². Riêng tiền đất khoảng 12 tỷ.
Xây: 60 m² nhân 6 tầng, khoảng 4 tỷ.
Giá vốn: khoảng 16 tỷ.
Cộng lợi nhuận: chủ đầu tư phải bán khoảng 21 tỷ nếu nhập đất ở thời điểm đó.

Đọc ví dụ này thế nào

Phần đất chiếm khoảng ba phần tư giá vốn. Vì vậy chênh lệch giá giữa các tòa nhà phần lớn đến từ đất, không phải từ công trình.

Bảng tóm tắt tách giá một tòa nhà cho thuê: Đất khoảng 60 m² khoảng 12 tỷ; Xây 60 m² nhân 6 tầng khoảng 4 tỷ; Giá vốn khoảng 16 tỷ; Giá bán sau khi cộng lợi nhuận khoảng 21 tỷ — Tóm tắt: tách giá một tòa nhà cho thuê

Ví dụ ở TP.HCM, một tòa 27 phòng tại Bình Tân

Một tòa 27 phòng ở Bình Tân mình từng quay nằm trên lô đất 200 m² chưa trừ lộ giới, giá chào lúc đó khoảng 22 tỷ.

Tòa nhà cho thuê nhiều tầng sơn trắng nhìn từ dưới lên, mỗi tầng một dãy cửa sổ và cục nóng điều hòa — Tòa 27 phòng ở Bình Tân trong ví dụ

Chia thẳng: 22 tỷ trên 200 m² là khoảng 110 triệu mỗi m², tính cả đất cả nhà.
Phần đất: theo mình quan sát lúc đó, đất khu này khoảng 50 đến 60 triệu mỗi m². Hai trăm mét vuông là khoảng 10 đến 12 tỷ.
Phần còn lại, khoảng 10 đến 12 tỷ, là công trình 27 phòng, nội thất và phần lãi của người xây.

Ở ví dụ Hà Nội, đất chiếm khoảng ba phần tư giá vốn. Ở tòa này, đất chỉ khoảng một nửa giá chào.

Để ý chữ chưa trừ lộ giới. Nếu tính trên diện tích xây dựng thì giá mỗi mét vuông cao hơn con số 110 triệu.

Bảng tóm tắt tách giá một tòa 27 phòng ở Bình Tân: Giá chào trên 200 m² đất khoảng 22 tỷ; Phần đất, 50 đến 60 triệu mỗi m² 10 đến 12 tỷ; Công trình, nội thất, lãi người xây 10 đến 12 tỷ — Tóm tắt: tách giá một tòa 27 phòng ở Bình Tân

Giá chào cao hơn tổng ba phần thì hiểu thế nào

Tổng ba phần cho bạn một vùng giá. Giá chào cao hơn vùng này nhiều thì có cơ sở để trả xuống.

Cũng có trường hợp ngược lại. Giá đất tăng nhanh, còn giá thuê tăng chậm. Một tòa xây từ lúc đất còn rẻ, chủ đang cần bán, có thể chào thấp hơn chi phí làm lại một tòa như vậy ở hiện tại.

Dù ra kết quả nào, giá vốn mới là một nửa bài toán. Nửa còn lại là tiền thuê thật, theo bài cách tính dòng tiền ròng của nhà dòng tiền.

Muốn biết giá đất và giá xây quanh một tòa bạn đang xem?

Mình gửi mặt bằng giá đất theo từng loại hẻm và mức xây hoàn thiện của các tòa đang bán để bạn tự cộng. Bạn vào nhóm Zalo kho nhà Hồ Chí Minh hoặc nhóm Zalo kho nhà Hà Nội để xem thêm các tòa đang bán kèm giá và tiền thuê thực tế.

Vào nhóm Zalo kho nhà HCM

Hoặc theo dõi và nhắn tin cho mình trên Facebook.

Câu hỏi thường gặp

Tách giá đất và tiền xây của một tòa nhà cho thuê thế nào?

Lấy giá đất đang giao dịch nhân với diện tích đất, cộng diện tích sàn nhân với đơn giá xây hoàn thiện, rồi cộng phần lãi của người xây.

Giá xây chung cư mini khoảng bao nhiêu một mét vuông sàn?

Tại thời điểm quay video khoảng 8 đến 10 triệu mỗi mét vuông sàn hoàn thiện tùy khu vực. Mức 7 đến 8 triệu thường chỉ là phần thô.

Tiền đất chiếm bao nhiêu trong giá một tòa nhà?

Trong ví dụ ở quận lõi Hà Nội, tiền đất khoảng 12 tỷ trên giá vốn 16 tỷ, tức khoảng ba phần tư.

Nội thất có tính vào tiền xây không?

Nên tính riêng. Quy tắc mình dùng là tổng chi phí nội thất không vượt quá 20% tổng chi phí xây dựng.

Vì sao tỷ lệ tiền đất trong giá bán mỗi nơi một khác?

Vì giá đất mỗi khu khác nhau. Trong ví dụ ở quận lõi Hà Nội, đất chiếm khoảng ba phần tư giá vốn. Ở một tòa tại Bình Tân mình từng quay, đất chỉ khoảng một nửa giá chào.

Bài viết liên quan

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.