Mua nhà đang thế chấp ngân hàng cần lưu ý những gì

Mua nhà đang thế chấp ngân hàng khó ở chỗ nào

Sổ của căn nhà đang nằm ở ngân hàng. Muốn ký công chứng sang tên thì khoản vay phải được trả hết và ngân hàng phải trả sổ, xóa thế chấp trước.

Mà tiền để trả khoản vay đó thường lại chính là tiền của người mua. Nên luôn có một khoảng thời gian tiền đã rời tay người mua trong khi sổ chưa về, hợp đồng mua bán chưa ký.

Toàn bộ rủi ro của kiểu giao dịch này nằm trong khoảng trống đó.

Vì sao vẫn có người chọn mua

Chủ nhà đang gồng khoản vay thường là người cần bán thật, và dễ thương lượng giá hơn. Một người xem có vẻ làm nghề lâu viết rằng mua bán dạng này nhiều khi rắc rối, nhưng mua được thì hàng ngon, bán được thì nhanh.

Khi chủ bán vì áp lực nợ, đó là cơ hội cho người có sẵn tiền. Nhưng lúc đó càng phải kiểm tra kỹ pháp lý và tình trạng khoản vay của căn nhà. Mình viết về các lý do chủ phải bán ở bài vì sao nhà dòng tiền tốt mà chủ vẫn bán.

Một cách dò sớm là hỏi hàng xóm: chủ nhà có vẻ cần bán gấp, có vướng nợ nần gì không. Câu này giúp phát hiện cả những khoản cầm cố, vay nóng bên ngoài mà sổ không ghi.

Trình tự thường gặp khi mua

1. Tất toán khoản vay của bên bán.
2. Ngân hàng trả sổ và làm thủ tục xóa thế chấp.
3. Hai bên ký công chứng hợp đồng mua bán.
4. Đăng ký sang tên cho bên mua.

Cách ít rủi ro hơn là bên mua cùng bên bán ra ngân hàng, nộp tiền thẳng vào khoản vay của bên bán, thay vì đưa tiền cho bên bán tự mang đi trả.

Dù làm cách nào, bạn cũng nên biết trước ngân hàng cần bao lâu để trả sổ sau khi nhận đủ tiền, và ghi mốc đó vào hợp đồng đặt cọc.

Trường hợp bên mua cũng vay ngân hàng

Khi bên mua phải vay để mua, giao dịch có thêm một ngân hàng nữa. Trong các bình luận, người làm nghề gọi cách này là vay phong tỏa: ngân hàng bên mua giải ngân theo từng bước có kiểm soát để trả khoản vay cũ.

Không phải ngân hàng nào cũng làm. Một người xem có vẻ làm trong ngành viết rằng việc này tùy khẩu vị rủi ro của từng chi nhánh và rất hiếm.

Nên nếu bạn định vay, hãy hỏi ngân hàng của mình trước khi đặt cọc. Đặt cọc rồi mới biết không vay được thì rất khó lấy lại cọc. Mức vay tham khảo ở bài ngân hàng cho vay bao nhiêu phần trăm giá trị nhà.

Ba cách làm người trong nghề khuyên tránh

• Ký ủy quyền thay cho hợp đồng mua bán. Một người xem viết rằng tài sản đang thế chấp không ủy quyền định đoạt được, và rất rủi ro nếu một trong hai bên qua đời.
• Bên mua nợ lại chủ nhà một phần lớn trong khi căn nhà đang gánh nhiều khoản vay. Người khuyên bỏ qua thương vụ nói về đúng trường hợp nợ lại 30%.
• Trả gần hết tiền trước khi sang tên được. Một môi giới kể vụ khách ký công chứng, thanh toán 99% rồi mới phát hiện không sang tên được.

Điều cần hỏi và ghi vào hợp đồng đặt cọc

1. Dư nợ gốc còn bao nhiêu, ở ngân hàng nào.
2. Phí trả nợ trước hạn là bao nhiêu và ai chịu. Một chủ nhà mình biết phải chịu mức 3%.
3. Ngân hàng trả sổ sau bao lâu kể từ khi nhận đủ tiền.
4. Tiền tất toán sẽ nộp vào đâu, ai đi nộp.
5. Nếu một bước bị trễ hạn thì hai bên xử lý thế nào.

Năm câu trả lời nên được ghi vào hợp đồng đặt cọc, cùng hai điều sau. Người ký phải là người đứng tên trên sổ, nếu là tài sản chung thì cả vợ và chồng cùng ký. Và ghi rõ số tiền trả khi công chứng, số tiền giữ lại đến khi ra sổ.

Về chi phí, phí xóa thế chấp nằm trong nhóm phí lặt vặt của người bán cùng với phí công chứng, cộng lại khoảng 10 đến 20 triệu. Các khoản lớn hơn xem ở bài thuế phí khi mua bán nhà đất, còn những việc khác trước khi cọc ở bài những việc cần làm trước khi đặt cọc mua nhà.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Giấy tờ cần kiểm tra khi mua tòa nhà cho thuê
• Rủi ro khi mua nhà sổ chung, giấy viết tay và vi bằng
• Checklist thẩm định nhà dòng tiền 9 bước khi đi xem nhà
• Những cái bẫy bất động sản giá rẻ cần tránh
• Mua nhà nên giao tiền trước hay công chứng trước
• Cách kiểm tra quy hoạch trước khi đặt cọc mua nhà
• Mua nhà thừa kế hoặc đồng sở hữu cần những ai ký

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.