Cách nhận biết tòa nhà kín phòng ảo trước khi mua

Kín phòng ảo là gì

Nhiều tòa khi rao bán có kèm hợp đồng thuê lại của một bên thứ ba, nhìn vào thấy dòng tiền rất đẹp. Có hợp đồng thật, cũng có hợp đồng dựng lên chỉ để phục vụ việc bán nhà.

Kín phòng ảo trong bài này là trường hợp thứ hai: giấy tờ ghi tòa nhà kín, doanh thu đều, nhưng con số đó không đứng được sau khi sang tên. Người mua nhận nhà được vài tháng thì bên thuê lại trả nhà, hoặc phòng trống dần mà không lấp lại được ở mức giá cũ.

Mua nhà dòng tiền là để có thu nhập ổn định. Nếu không cho thuê được thì rất rủi ro, càng rủi ro nếu có vay ngân hàng. Vì vậy phần kiểm này nên làm trước phần trả giá.

Dấu hiệu thứ nhất là giá thuê lại sát giá thị trường

Lấy giá phòng mà thị trường đang cho thuê trừ đi giá bên thứ ba thuê lại của chủ nhà. Phần chênh đó phải đủ để đơn vị vận hành sống được.

Theo mình biết, mỗi phòng họ cần lãi khoảng 1 đến 1,5 triệu mỗi tháng mới đủ chi phí. Riêng việc tìm khách đã mất 80 đến 100% tiền thuê tháng đầu cho hoa hồng, chưa tính công quản lý.

Nếu giá thị trường của một phòng khoảng 6 triệu mà họ nhận thuê lại 5,5 triệu thì phải xem lại. Không ai làm kinh doanh với phần chênh 500 nghìn mỗi phòng.

Dấu hiệu thứ hai là hợp đồng mới ký sát ngày rao bán

Một đơn vị đã vận hành tòa nhà được một thời gian thì có lịch sử để xem. Hợp đồng mới ký sát ngày rao bán thì cần hỏi kỹ hơn.

Ba thứ nên xem trong hợp đồng thuê lại:

• Bên thuê lại cọc bao nhiêu.
• Phạt thế nào nếu họ bỏ hợp đồng giữa chừng.
• Thời hạn và điều khoản trả nhà trước hạn.

Nếu đơn vị thầu bị lỗ quá nhiều, họ có thể trả nhà trước hạn. Tiền cọc và mức phạt là thứ giữ họ ở lại. Cọc mỏng, phạt nhẹ thì hợp đồng dài mấy năm cũng không nói lên điều gì. Cách đọc từng điều khoản ở bài kiểm tra hợp đồng thuê lại nhà dòng tiền ảo hay thật.

Dấu hiệu thứ ba là không đưa được giá thực thu từng phòng

Chủ nhà hoặc môi giới không đưa được số phòng đang có khách và giá thực thu thì doanh thu có thể đã bị kể quá đẹp. Những thứ nên xin:

• Bảng thu tiền một đến ba tháng gần nhất để đối chiếu.
• Lịch sử trống phòng 6 đến 12 tháng.
• Nếu có bên thuê lại: số phòng họ đang kín, giá từng phòng, sao kê tiền khách chuyển.

Tỷ lệ lấp đầy thấp kéo dài thường do sai tệp khách, sai sản phẩm hoặc sai giá. Một tòa như vậy mà vài tháng trước khi bán bỗng kín thì càng phải hỏi. Các bước đối chiếu giấy tờ mình viết ở bài cách kiểm tra doanh thu nhà cho thuê trước khi mua.

Tự kiểm tại chỗ trong một buổi

Môi giới nói là một chuyện, bạn phải tự kiểm chứng. Bốn việc làm được trong một buổi:

1. Hỏi trực tiếp người đang thuê: phòng này giá bao nhiêu, ở được bao lâu rồi.
2. Đóng vai người đi thuê, xem tin đăng phòng tương tự quanh khu để biết giá thật.
3. Hỏi các đội cho thuê trong khu vực xem khu này có dễ cho thuê không.
4. Đếm chỗ để xe vào giờ đông nhất.

Rồi đặt câu hỏi cho kịch bản xấu nhất: cho thuê rẻ nhất thì có cho thuê được không. Ở những khu vắng người, cho thuê rẻ cũng không có khách. Khu đó mà có tòa kín phòng thì con số kín ấy cần được kiểm kỹ nhất.

Một tòa kín phòng thật trông thế nào

Ở một tòa 18 phòng tại Gò Vấp mình từng quay, mình không lấy số của chủ nhà mà hỏi thẳng người thuê. Phòng phía sau khoảng 5,6 triệu, phòng có ban công khoảng 6,5 triệu, phòng mặt trước 8 đến 8,5 triệu. Cộng lại khoảng 125 triệu mỗi tháng.

Mức khoán thực tế của tòa đó khoảng 100 đến 105 triệu, tức khoảng 80% tổng tiền phòng. Bên nhận khoán còn phần chênh để sống. Giá mỗi phòng một khác, người thuê tự nói ra con số. Đó là những thứ khó dựng.

Khi dẫn khách đi xem, mình thường đưa đến cả những tòa đã có đơn vị thứ ba vận hành để khách nhìn doanh thu thực tế, không chỉ nhìn giấy. Số tại thời điểm quay video, giá hiện tại cần hỏi lại.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Vì sao nhà cho thuê trống phòng dù vị trí đẹp
• Cách vận hành nhà dòng tiền, khoán lại, thuê quản lý hay tự quản lý
• Doanh thu thực thu nhà cho thuê khác doanh thu lý thuyết
• Những lưu ý bắt buộc trước khi xuống tiền mua nhà dòng tiền
• Nên hỏi khách thuê trước khi mua tòa nhà những câu gì
• Bên thuê trả nhà trước hạn thì chủ nhà nên làm gì

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.