Cách đếm nguồn cung phòng cho thuê quanh căn nhà định mua

Nguồn cung phòng cho thuê thừa ở đâu mới là câu hỏi

Theo số liệu mình nắm được tại thời điểm quay video, mỗi năm có khoảng 200.000 người từ các tỉnh về Hà Nội sinh sống, làm việc và học tập, và khoảng 80% trong số đó ở lại. Nhu cầu ở vì thế tăng liên tục.

Theo mình, mô hình nhà cho thuê rất khó bão hòa trên diện rộng. Nhưng từng khu vực cụ thể vẫn có thể dư cung. Trong một thời gian ngắn, nguồn cung phòng mới ra quá nhiều ở một chỗ, trong khi số người thuê mỗi năm không tăng đột biến, thì chỗ đó thừa phòng.

Ở 5 quận lõi Hà Nội, tỷ lệ trống mình thấy chỉ khoảng 10%. Các tòa bên mình đang cho thuê ở quận lõi thường chỉ trống khoảng 5%. Khu trống nhiều nằm ở nơi khác. Mình viết ở bài thị trường nhà cho thuê có bão hòa không.

Dấu hiệu một khu sắp thừa phòng

• Quỹ đất còn nhiều. Những nơi như Xuân Đỉnh, Xuân Phương, Phương Canh ở Hà Nội trống nhiều vì quỹ đất còn nhiều nên chủ đầu tư đổ về xây.
• Cả khu cùng xây. Một số nơi như Phú Đô có cả làng cùng xây nhà cho thuê. Nguồn cung tăng quá nhanh thì chắc chắn có phòng trống.
• Phụ thuộc một nguồn khách. Khu chỉ có sinh viên, ít người đi làm, thì cuối năm học phòng trống nhiều.
• Bên thuê lại đang cho thuê dưới giá vốn. Có đội thuê lại của chủ 2,8 triệu mà phải cho thuê ra 2,5 triệu để bớt lỗ.

Dấu hiệu cuối là rõ nhất. Khi người làm nghề còn phải bán lỗ thì con số trong bảng dòng tiền của người bán nhà ở khu đó cần được kiểm lại từ đầu.

Bốn việc để tự đếm quanh một căn nhà

1. Đi bộ một vòng quanh căn nhà. Đếm số tòa đang treo biển cho thuê và số công trình đang xây. Công trình đang xây hôm nay là phòng trống cạnh tranh với bạn sau vài tháng.
2. Đóng vai người đi thuê. Tìm phòng tương tự quanh khu, xem có bao nhiêu tin đăng, giá bao nhiêu, tin nào đăng lâu mà vẫn còn.
3. Hỏi các đội cho thuê trong khu vực: khu này có dễ cho thuê không, phòng như thế này bao lâu thì kín.
4. Hỏi chủ nhà hoặc người vận hành lịch sử trống phòng 6 đến 12 tháng của chính tòa bạn định mua.

Môi giới nói là một chuyện, bạn phải tự kiểm chứng. Bốn việc này làm được trong một buổi chiều và một buổi tối.

Đếm cả phía người thuê

Nguồn cung chỉ có nghĩa khi đặt cạnh nguồn người thuê. Quận lõi ổn định hơn vì người đi làm tập trung ở đó. Khi các trường đại học dần chuyển ra ngoài, lượng người thuê ở vùng ven sẽ giảm, nhưng quận lõi thì không giảm nhiều.

Người thuê cũng đang đổi chỗ ở trong cùng một khu. Họ chuyển dần từ dãy trọ cũ, không có phòng cháy sang phòng mới có an ninh, máy giặt, ban công. Phụ huynh cũng không muốn con ở chỗ thiếu an toàn.

Vì vậy một khu có nhiều dãy trọ cũ chưa chắc là khu thừa phòng đối với một tòa xây mới. Thứ cạnh tranh trực tiếp với bạn là những tòa cùng loại, cùng tầm giá.

Ở TP.HCM thứ hiếm là khổ đất đẹp

Nguồn cung tăng mà nhu cầu đứng yên thì sẽ bão hòa. Nhưng ở TP.HCM, khổ đất đẹp để làm nhà dòng tiền, khoảng 100 m² với mặt tiền 5 đến 6 m, lại khá hiếm. Phần lớn đất ở đây ngang 4 m, dài 20 đến 25 m, khó chia phòng thoáng.

Kiểu dãy trọ có gác lửng theo mình sẽ dần bị thay thế. Người thuê bây giờ thích căn hộ dịch vụ có đủ công năng trong phòng.

Mua đúng khổ đất, đúng vị trí gần trung tâm thì ít phải lo trống phòng. Cách chọn quận mình viết ở bài mua nhà dòng tiền TP.HCM nên chọn khu vực nào.

Đọc kết quả đếm được thế nào

• Quanh nhà ít công trình mới, tin đăng phòng tương tự ít và hết nhanh: khu đang thiếu phòng loại này.
• Nhiều tòa cùng loại đang treo biển, giá tin đăng thấp hơn giá chủ nhà nói: tính lại dòng tiền theo giá tin đăng, không theo giá chủ nhà.
• Bên thuê lại trong khu đang cho thuê dưới giá vốn: nên chọn khu khác cho căn đầu tiên.

Ngay cả ở khu không thừa phòng, dòng tiền của căn mua sau vẫn thấp hơn căn mua trước, vì giá đất tăng nhanh còn giá thuê tăng chậm. Nói gì thì nói, dòng tiền phải ổn định thì mới yên tâm giữ tài sản lâu dài. Vì vậy căn đầu tiên nên ở nơi phòng không trống. Cách lấp phòng khi đã lỡ mua ở khu nhiều nguồn cung, xem bài cách lấp đầy phòng cho thuê.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Mua nhà dòng tiền Hà Nội nên chọn quận nào
• Vì sao nhà cho thuê trống phòng dù vị trí đẹp
• Nhà dòng tiền TP.HCM và Hà Nội khác nhau thế nào
• Trường đại học TP.HCM dời cơ sở thì nhà cho thuê ra sao
• Nhà cho thuê gần ga metro có dễ kín phòng hơn không
• Cách nhận biết tòa nhà kín phòng ảo trước khi mua

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.