Có nên mua căn hộ dịch vụ để cho thuê ở TP.HCM

Có nên mua căn hộ dịch vụ, câu trả lời ngắn

Có, nếu bạn mua để có thu nhập đều hằng tháng và giữ tài sản lâu dài. Chưa nên, nếu bạn mong nó nhân đôi, nhân ba trong thời gian ngắn, hoặc phải vay phần lớn số tiền.

Mua căn hộ dịch vụ trong bài này là mua cả tòa: một căn nhà nhiều tầng đã chia thành các phòng khép kín đủ nội thất, có sổ và đang có người thuê. Mô hình này mình giải thích ở bài căn hộ dịch vụ là gì.

Năm cái được khi mua một tòa căn hộ dịch vụ

• Tiền thuê về đều hằng tháng. Bạn đi du lịch, chữa bệnh hay nghỉ ngơi thì tiền thuê vẫn về.
• Tài sản có sổ. Đây là nhà đất thổ cư, có sổ đỏ hoặc sổ hồng chính chủ, mua bán sang tên bình thường.
• Rủi ro được chia nhỏ. Vài phòng trống không làm doanh thu về 0 như nhà cho thuê một hợp đồng.
• Vay ngân hàng được. Có sổ và sao kê tiền thuê đều đặn thì ngân hàng thấy rõ khả năng trả nợ.
• Có người mua lại. Người tìm một tài sản an toàn tạo thu nhập đều thì thời nào cũng có.

Mình không đưa chuyện tăng giá vào danh sách này. Giá đất TP.HCM gần như đi ngang trong 5 đến 6 năm qua. Khi mua ở đây, mình tính dòng tiền là chính. Phần tăng giá đất là phần cộng thêm và không ai chắc chắn được.

Ba cái mất phải chấp nhận

• Vốn lớn, bán không nhanh. Một tòa có giá vài chục tỷ. Nếu đặt giá cao hơn thị trường, có thể mất vài tháng đến nửa năm mới bán được.
• Nhà xuống cấp nhanh hơn nhà ở. Khoảng 3 đến 5 năm phải sơn sửa một lần. Một tòa thu khoảng 80 triệu mỗi tháng thì 5 năm cần dành khoảng 3 đến 4 tháng tiền thuê để làm mới lại.
• Rủi ro phòng cháy. Đây là điểm yếu của mô hình nhiều phòng. Cần chọn tòa có đủ lối thoát hiểm và hệ thống phòng cháy tới từng phòng.

Cách xử lý từng rủi ro, kể cả chuyện vay quá tay, ở bài 5 rủi ro khi mua nhà cho thuê.

Tỷ suất thật ở TP.HCM là bao nhiêu

Tại thời điểm quay video, các tòa mình khảo sát ở TP.HCM cho các mức sau:

• Giao cho một đơn vị thuê lại cả tòa: khoảng 6 đến 6,5% mỗi năm.
• Tự vận hành căn vị trí đẹp: khoảng 7 đến 8% mỗi năm.
• Có những căn đạt 10%, nhưng phải tự vận hành theo hình thức cho thuê ngắn ngày.

Đây là số gộp. Thực tế mình trừ ít nhất 5 đến 10% doanh thu cho những lúc phòng chờ khách mới, khoảng 5% cho bảo trì, rồi tới chi phí vận hành và thuế cho thuê.

So với gửi ngân hàng thì hai khoản không cùng loại. Tiền gửi cho bạn tiền lãi, còn gốc đứng yên. Tòa nhà cho bạn tiền thuê và một tài sản có phần đất. Mình đặt hai lựa chọn cạnh nhau ở bài gửi ngân hàng hay mua nhà dòng tiền.

Ba tòa mình đã quay ở TP.HCM

Số dưới đây là số lúc quay video, do chủ nhà cung cấp. Bạn cần hỏi lại giá hiện tại.

• Tân Bình, đường Huỳnh Văn Nghệ: 15 phòng sẵn và 4 phòng chờ, giá nhỉnh 16 tỷ. Dòng tiền khoảng 85 triệu mỗi tháng, tức khoảng 6,4% mỗi năm.
• Gò Vấp, gần bờ kênh Tham Lương: 18 phòng, chủ đã giảm chào hơn 2 tỷ, còn khoảng 19,7 tỷ. Mức khoán khoảng 100 đến 105 triệu mỗi tháng, tức khoảng 6%.
• Bình Tân: 27 phòng, chủ chào khoảng 22 tỷ và đã giảm 2 tỷ. Dòng tiền khoảng 120 triệu mỗi tháng, tức khoảng 7% trên giá sau giảm.

Ba tòa ở ba quận, ba tầm giá, nhưng con số đều nằm quanh 6 đến 7% mỗi năm.

Ở tòa Gò Vấp, mình không lấy số của chủ nhà mà hỏi thẳng người đang thuê: phòng phía sau khoảng 5,6 triệu, phòng mặt trước có ban công 8 đến 8,5 triệu.

Ai nên mua và ai chưa nên

Mô hình này hợp với:

• Người muốn có sinh hoạt phí hằng tháng để dưỡng già, lo việc học cho con hoặc phụng dưỡng bố mẹ.
• Người đang kinh doanh, muốn chuyển một phần lợi nhuận thành tài sản tạo ra tiền.
• Người đang có nhiều nhà, nhiều đất nhưng tháng nào vẫn phải tự kiếm tiền trang trải.

Chưa nên mua nếu:

• Vốn chỉ có 2 đến 3 tỷ mà định vay phần còn lại để mua tòa 15 đến 20 tỷ.
• Bạn chỉ quan tâm tăng giá nhanh để bán lại trong thời gian rất ngắn.
• Bạn chỉ hỏi tỷ suất 10 đến 15% mà bỏ qua rủi ro.

Về vay, mình thường chỉ tư vấn vay tối đa khoảng 50%, an toàn nhất là khoảng 20 đến 30%. Khoản trả nợ hằng tháng nên nằm gọn trong tiền thuê.

Nếu bạn đã nghiêng về có, trình tự đi xem và kiểm tra một tòa nằm ở bài kinh nghiệm đầu tư căn hộ dịch vụ.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Ưu nhược điểm đầu tư nhà cho thuê mà người mua cần biết trước
• Mua nhà dòng tiền TP.HCM nên chọn khu vực nào
• Chi phí đầu tư căn hộ dịch vụ ngoài giá mua tòa nhà
• Căn hộ dịch vụ có bán được không khi cần rút vốn
• Bán căn hộ dịch vụ Gò Vấp giá bao nhiêu và nên xem gì
• Người Hà Nội mua nhà TP.HCM để cho thuê cần lưu ý gì

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.