Mua căn nhà cho thuê thứ hai khi căn đầu còn nợ nên xem gì

Mua căn nhà cho thuê thứ hai khác căn đầu ở chỗ nào

Sang căn thứ hai, hai khoản vay cộng lại. Lãi thả nổi mà tăng thì cả hai khoản cùng tăng.

Ngân hàng cũng nhìn bạn khác đi. Họ xem cả dư nợ hiện tại và tỷ lệ nợ trên thu nhập của người vay, như mình viết ở bài ngân hàng cho vay bao nhiêu phần trăm giá trị nhà.

Mua tiếp không sai. Mình biết có khách thu nhập rất tốt vay tới 70%, dùng thu nhập để trả gốc nhanh, và sau 1 đến 2 năm đã sở hữu thêm một đến hai tòa. Cách đó chỉ đúng khi bạn biết quản trị rủi ro. Bốn con số dưới đây giúp bạn kiểm việc đó.

Con số một là tổng nợ trên tổng tài sản

Lấy tổng các khoản nợ, tính cả khoản sắp vay, chia cho tổng giá trị nhà đất đang có và căn sắp mua.

Quy tắc mình tự đặt khi dùng tài sản đang có để vay mua thêm: tổng nợ không vượt quá 50% tổng giá trị tài sản. Mình viết quy tắc này ở bài tài sản và tiêu sản trong bất động sản.

Ví dụ giả định: căn đầu trị giá 12 tỷ, còn nợ 3 tỷ. Căn thứ hai giá 14 tỷ. Tổng tài sản sau khi mua là 26 tỷ.

• Vay thêm 3 tỷ: tổng nợ 6 tỷ, khoảng 23% tổng tài sản.
• Vay thêm 9 tỷ: tổng nợ 12 tỷ, khoảng 46% tổng tài sản.

Cả hai đều dưới ngưỡng 50%, nhưng đây mới là điều kiện cần.

Con số hai là tiền thuê của các căn so với tiền trả nợ

Quy tắc thứ hai mình tự đặt: dòng tiền hằng tháng phải gấp ít nhất 1,5 lần tiền lãi phải trả. Tính cả tiền gốc thì dòng tiền ròng chia cho tiền trả nợ hằng tháng phải từ 1,3 trở lên.

Cả hai vế đều cộng của tất cả các căn, và tính bằng lãi suất thả nổi cao nhất có thể xảy ra, không tính bằng lãi ưu đãi năm đầu.

Giả định hai căn thực nhận 55 và 65 triệu mỗi tháng, tổng 120 triệu. Lãi suất 13% một năm, gốc trả đều trong 20 năm.

• Tổng nợ 6 tỷ: lãi 65 triệu, gốc 25 triệu, tổng trả 90 triệu mỗi tháng. Tiền thuê gấp khoảng 1,85 lần tiền lãi và 1,33 lần tiền trả nợ.
• Tổng nợ 12 tỷ: lãi 130 triệu, gốc 50 triệu, tổng trả 180 triệu mỗi tháng. Tiền thuê chưa đủ trả riêng tiền lãi. Mỗi tháng bù 60 triệu.

Con số ba là quỹ dự phòng còn lại sau khi mua

Cách mình lập quỹ: lấy tổng chi phí cố định mỗi tháng, gồm cả tiền trả nợ, nhân với sáu. Để số tiền đó ở một tài khoản riêng và không động đến. Mình viết ở bài trả nợ ngân hàng sớm hay tái đầu tư.

Mua căn thứ hai thì quỹ phải tính cho cả hai căn. Lỗi hay gặp là dồn gần hết tiền vào tiền cọc và vốn đối ứng, mua xong không còn tiền xử lý khi phát sinh sửa chữa.

Giả định chi phí vận hành của hai căn là 20 triệu mỗi tháng.

• Tổng nợ 6 tỷ: chi phí cố định 110 triệu mỗi tháng, quỹ sáu tháng là 660 triệu.
• Tổng nợ 12 tỷ: chi phí cố định 200 triệu mỗi tháng, quỹ sáu tháng là 1,2 tỷ.

Con số bốn là số tháng chịu được khi phòng trống

Phép thử mình làm trên giấy trước khi vay: lãi suất lên 15% thì có chịu được không, 20% số phòng bị trống thì có trụ được không.

Thử với 20% số phòng trống. Tổng thu của hai căn từ 140 triệu còn 112 triệu. Trừ 20 triệu chi phí vận hành, thực nhận còn 92 triệu.

• Tổng nợ 6 tỷ: trả nợ 90 triệu, vẫn dư 2 triệu.
• Tổng nợ 12 tỷ: trả nợ 180 triệu, mỗi tháng bù 88 triệu.

Lấy tiền dự phòng đang có chia cho số phải bù mỗi tháng, ra số tháng bạn trụ được. Có 300 triệu thì phương án nợ 12 tỷ trụ được chưa tới bốn tháng.

Theo kinh nghiệm của mình, bán một căn nhà mất trung bình khoảng bốn tháng. Trụ được ít hơn thế thì bạn sẽ phải bán trong thế bị ép.

Khi nào nên dừng, chưa mua thêm

• Một trong hai con số đầu không đạt.
• Mua xong không còn đủ quỹ dự phòng sáu tháng.
• Căn đầu tháng nào cũng phải bù tiền.
• Lãi suất bắt đầu tăng, giá nhà đất tăng nóng, tin tốt xuất hiện khắp nơi. Đó là lúc nên trả bớt nợ.

Lối đi chậm hơn là trả bớt gốc căn đầu rồi mới mua tiếp. Nhiều khách mua nhà của mình trả được 40 đến 50% khoản vay trong hai năm đầu, lúc lãi suất còn cố định. Lý do ở bài lãi suất thả nổi khi vay mua nhà.

Mình từng dùng đòn bẩy quá sức: năm 25 tuổi dư nợ khoảng 4 tỷ. Khi dòng tiền không khỏe, mình không còn tâm trí làm việc khác mà chỉ chăm chăm vào khoản nợ. Đó là bài học mình không muốn ai lặp lại.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Tỷ lệ vay an toàn khi đầu tư bất động sản dòng tiền
• Cách quản lý dòng tiền khi vay mua bất động sản
• Cách tính tỷ số đảm bảo trả nợ DSCR khi vay mua nhà dòng tiền
• Những lưu ý bắt buộc trước khi xuống tiền mua nhà dòng tiền
• Có 8 tỷ vay 10 tỷ mua nhà cho thuê thì rủi ro tới đâu
• Có 6 tỷ mua nhà cho thuê 6 tỷ hay vay thêm mua căn 10 tỷ

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.