Ngân hàng siết cho vay bất động sản thì người mua làm gì

Đã chọn được căn, tới lúc đi vay thì ngân hàng nói đang hạn chế. Làm gì bây giờ?

Một nhà đầu tư nhắn cho mình trên Zalo: “giờ bên đó đang hạn chế cho vay bds”. Chuyện ngân hàng siết cho vay bất động sản đến từ các yêu cầu cụ thể của Ngân hàng Nhà nước trong năm 2026. Bài này nói rõ siết là siết cái gì, người mua tòa nhà cho thuê bị chạm ở đâu, cần hồ sơ gì để vẫn vay được và ghi gì vào hợp đồng cọc để không mất cọc.

Nội Dung

Ngân hàng siết cho vay bất động sản nghĩa là gì

Mỗi năm Ngân hàng Nhà nước giao cho từng ngân hàng một mức tăng trưởng tín dụng, thường gọi là room. Định hướng cho cả hệ thống năm 2026 là khoảng 15%.

Riêng với bất động sản, theo báo Thanh Niên tháng 4/2026, từ đầu năm 2026 Ngân hàng Nhà nước yêu cầu:

Dư nợ ba tháng đầu năm không vượt 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm.
Dư nợ cho vay bất động sản ở mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng tín dụng chung.

Bảng tóm tắt siết là siết cái gì: Định hướng tăng tín dụng cả hệ thống khoảng 15%; Dư nợ ba tháng đầu năm không quá 25% chỉ tiêu; Dư nợ bất động sản mỗi ngân hàng không tăng nhanh hơn — Tóm tắt: siết là siết cái gì

Trong năm có vài lần nới, nhưng cho nhóm khác: nhà ở xã hội, khu công nghiệp, và từ giữa tháng 9/2026 là nhà hàng, khách sạn, khu du lịch nghỉ dưỡng (VnExpress ngày 17/9/2026). Các tin này không nhắc tới khoản vay của cá nhân mua nhà để cho thuê.

Người mua tòa nhà cho thuê bị ảnh hưởng ở đâu

Hồ sơ phải chờ. Cuối tháng 2/2026, báo Thanh Niên dẫn lời lãnh đạo một ngân hàng rằng room còn lại không nhiều, hồ sơ đang xếp hàng, hồ sơ chấp nhận lãi cao hơn được duyệt trước.
Lãi cao hơn. Theo số Ngân hàng Nhà nước công bố, lãi suất cho vay bình quân tháng 8/2026 là 10,7% một năm. Vay mua nhà sau ưu đãi phổ biến 13 đến 15%, theo VnExpress ngày 4/8/2026.
Vay được ít hơn. Ngân hàng thường định giá khoảng 70 đến 80% giá thị trường rồi cho vay 70 đến 80% trên giá đã định. Gần đây giá thẩm định có xu hướng thấp hơn, có căn chỉ vay được 45%.
Giải ngân lâu hơn. Theo kinh nghiệm của mình, hồ sơ tốt có thể được xử lý trong một đến hai tuần. Khi room hẹp thì đừng lấy mốc đó để hẹn ngày công chứng.

Bảng tóm tắt bốn chỗ bị ảnh hưởng: Hồ sơ phải chờ; Lãi cao hơn; Vay được ít hơn; Giải ngân lâu hơn — Tóm tắt: bốn chỗ bị ảnh hưởng

Cách ngân hàng tính hạn mức ở bài ngân hàng cho vay bao nhiêu phần trăm giá trị nhà.

Chuẩn bị hồ sơ gì để vẫn vay được

Có sổ và sao kê tiền thuê đều đặn thì ngân hàng thấy rõ khả năng trả nợ.

Căn nhà: sổ riêng, đất ở, xây đúng giấy phép. Thiếu một trong ba là sổ dễ bị từ chối.
Dòng tiền của căn nhà: hợp đồng thuê từng phòng và sao kê tiền thuê.
Người vay: thu nhập thực tế, lịch sử tín dụng không có nợ xấu, dư nợ hiện tại, tiền tích lũy.

Nếu bạn đang có nhà cho thuê mà thu tiền mặt, dòng tiền đó vô hình với ngân hàng. Ba việc mình làm: mở một tài khoản riêng chỉ để thu tiền thuê, yêu cầu khách chuyển khoản với nội dung rõ ràng, và mỗi tháng chuyển một khoản cố định sang tài khoản cá nhân như một khoản lương.

Giấy tờ căn nhà xem ở bài giấy tờ cần kiểm tra khi mua tòa nhà cho thuê.

Phòng ngủ có giường, tủ gỗ, góc bếp và cửa sổ vòm trong một tòa nhà cho thuê — Phòng đang có khách và sao kê tiền thuê là phần ngân hàng muốn thấy trong hồ sơ (ảnh minh hoạ)

Tính lại bài toán khi vay được ít hơn dự tính

Ví dụ giả định: bạn định mua căn 15 tỷ và tính vay một nửa, tức 7,5 tỷ. Ngân hàng định giá thấp, chỉ duyệt 45%, tức 6,75 tỷ. Bạn thiếu 750 triệu so với kế hoạch.

Bảng tóm tắt khi ngân hàng duyệt 45% thay vì một nửa: Dự tính vay một nửa 7,5 tỷ; Ngân hàng chỉ duyệt 45% 6,75 tỷ; Phần thiếu so với kế hoạch 750 triệu — Tóm tắt: khi ngân hàng duyệt 45% thay vì một nửa

Cộng thuế phí khoảng 2,5% giá mua, tức 375 triệu, số vốn tự có cần sẵn là khoảng 8,6 tỷ thay vì gần 7,9 tỷ.

Khoản thiếu này phải có phương án từ trước khi cọc: tiền dự phòng của chính bạn, hoặc một ngân hàng thứ hai đã xem hồ sơ.

Ghi gì trong hợp đồng cọc để không mất cọc

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng thì tiền cọc thuộc về bên nhận cọc, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác. Ngân hàng không giải ngân vì vậy không tự động là lý do để lấy lại cọc, trừ khi đã viết vào hợp đồng.

Việc đầu tiên vẫn là hỏi ngân hàng trước khi đặt cọc. Đặt cọc rồi mới biết không vay được thì rất khó lấy lại cọc. Các điều khoản nên thương lượng:

Ghi rõ bên mua thanh toán một phần bằng vốn vay ngân hàng và số tiền dự kiến vay.
Tới hạn mà ngân hàng chưa giải ngân, không do lỗi của bên mua, thì gia hạn thêm một số ngày cụ thể.
Hết gia hạn mà ngân hàng có văn bản từ chối cho vay thì bên bán hoàn cọc, hoặc chỉ giữ lại một phần đã thỏa thuận trước.
Bên bán cung cấp sổ, giấy phép xây dựng và cho ngân hàng vào thẩm định đúng hẹn.

Bảng tóm tắt điều khoản khi mua bằng vốn vay: Ghi rõ có vay và số tiền dự kiến vay; Gia hạn nếu ngân hàng chưa giải ngân; Hoàn cọc nếu ngân hàng từ chối; Bên bán phối hợp cho thẩm định — Tóm tắt: điều khoản khi mua bằng vốn vay

Bên bán không phải lúc nào cũng chịu, nhất là điều thứ ba. Khi đó nên cọc ít lại. Hợp đồng đặt cọc nên nhờ công chứng viên hoặc luật sư xem lại trước khi ký. Các điều khoản khác ở bài những việc cần làm trước khi đặt cọc mua nhà đất.

Lúc khó vay cũng là lúc người có sẵn tiền dễ trả giá

Lãi cao và khó vay làm nhiều chủ nhà đang vay nhiều phải bán rẻ đi. Người mua có sẵn tiền lúc này có nhiều lợi thế khi thương lượng. Mình viết về bốn điều kiện để vẫn mua có lãi ở bài lãi suất cao có nên mua bất động sản.

Nhưng lợi thế đó thuộc về người ít phụ thuộc vào vốn vay. Nếu kế hoạch chỉ chạy được khi ngân hàng duyệt đủ và giải ngân đúng ngày thì nên hạ mức vay hoặc chờ thêm.

Các yêu cầu về tín dụng thay đổi theo từng quý. Bạn hỏi lại ngân hàng định vay để biết tình hình mới.

Muốn biết một căn cụ thể đang vay được bao nhiêu?

Mình có thể kết nối bạn với chuyên viên ngân hàng để thẩm định sơ bộ trước khi đặt cọc. Bạn vào nhóm Zalo kho nhà Hồ Chí Minh hoặc nhóm Zalo kho nhà Hà Nội để xem thêm các tòa đang bán kèm giá và tiền thuê thực tế.

Vào nhóm Zalo kho nhà HCM

Hoặc theo dõi và nhắn tin cho mình trên Facebook.

Câu hỏi thường gặp

Ngân hàng siết cho vay bất động sản là gì?

Là khi ngân hàng hạn chế cho vay mới vì gần hết mức tăng trưởng tín dụng được giao, hoặc vì phải giữ dư nợ bất động sản không tăng nhanh hơn tín dụng chung.

Năm 2026 vay mua tòa nhà cho thuê có còn vay được không?

Vẫn có ngân hàng cho vay, nhưng hồ sơ có thể phải chờ, lãi cao hơn và mức duyệt có thể thấp hơn dự tính.

Cần chuẩn bị gì để dễ vay hơn?

Sổ riêng, đất ở, nhà xây đúng phép, hợp đồng thuê, sao kê tiền thuê đều đặn và lịch sử tín dụng không có nợ xấu.

Ngân hàng không giải ngân thì có lấy lại được tiền cọc không?

Không tự động. Theo Bộ luật Dân sự, bên đặt cọc từ chối mua thì mất cọc, trừ khi có thỏa thuận khác. Vì vậy phải ghi điều kiện vay vào hợp đồng cọc.

Ngân hàng thường cho vay bao nhiêu phần trăm giá mua?

Nên tính khoảng một nửa giá mua. Có căn chỉ vay được 45%.

Bài viết liên quan

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.