Hồ sơ bán tòa nhà cho thuê nên giữ từ ngày mua

Hồ sơ bán tòa nhà cho thuê quyết định người mua tin tới đâu

Rao bán không ai mua thường do ba nguyên nhân: giá còn neo theo đỉnh cũ, ít người đủ tiền ở tầm giá đó, và hồ sơ không đủ để người mua tin. Hai cái đầu phụ thuộc thị trường. Cái thứ ba nằm trong tay bạn.

Người mua tòa nhà cho thuê không phải phỏng đoán như mua đất. Họ chỉ cần kiểm tra: tiền thuê có thật không, sổ có rõ ràng không, phòng có kín không. Kiểm được thì họ quyết nhanh.

Khi đi mua, nguyên tắc của mình là chủ nhà nói có mà không đưa được giấy thì mình tính là chưa có. Người mua nhà của bạn sau này cũng sẽ hỏi đúng những câu bạn đang hỏi hôm nay.

Nhóm một là giấy tờ pháp lý và hồ sơ xây dựng

Đây là bộ mình yêu cầu chủ nhà cung cấp trước khi khách xuống tiền, nên cũng là bộ người mua sẽ xin ở bạn:

1. Sổ đỏ hoặc sổ hồng.
2. Giấy phép xây dựng.
3. Bản vẽ kiến trúc và kết cấu.
4. Hồ sơ điện nước: sơ đồ đường điện, đường nước âm tường.
5. Giấy tờ phòng cháy: biên bản kiểm tra, nghiệm thu.
6. Hồ sơ thang máy.

Ngày mua là lúc dễ xin nhất. Thiếu loại nào thì yêu cầu chủ cũ bổ sung trước khi thanh toán hết.

Mỗi lần sửa chữa lớn, giữ lại bản vẽ và hóa đơn của lần đó. Không có bản vẽ kết cấu và sơ đồ điện nước, mỗi lần sửa là một lần đục dò.

Nhóm hai là bằng chứng doanh thu

Người mua xin ba thứ: hợp đồng thuê của từng phòng, sao kê hoặc sổ thu tiền 6 đến 12 tháng, và hợp đồng khoán nếu có đơn vị thuê lại. Phòng nào chưa có hợp đồng thì họ tính là phòng trống. Muốn có đủ vào ngày bán thì làm từ ngày đầu:

• Phòng nào cũng ký hợp đồng. Giữ cả hợp đồng đã hết hạn.
• Để tiền thuê về một tài khoản riêng. Sao kê của tài khoản đó chính là sổ doanh thu.
• Ghi mọi khoản thu chi vào bảng tính ngay khi phát sinh.
• Ghi lại phòng nào trống từ ngày nào tới ngày nào. Người mua kỹ sẽ hỏi lịch sử trống phòng 6 đến 12 tháng.
• Giữ chứng từ nộp thuế cho thuê nhà của từng năm.

Hợp đồng ký dồn vào một, hai tháng ngay trước ngày rao bán là thứ người mua hỏi kỹ nhất. Cách họ dò từng tháng ở bài cách kiểm tra doanh thu nhà cho thuê trước khi mua.

Nhóm ba là hóa đơn và sổ vận hành

Hóa đơn điện nước là thứ chủ nhà trả cho nhà cung cấp hằng tháng nên khó làm đẹp. Người mua thường xin 3 đến 6 tháng gần nhất để thấy cả mùa nóng.

• Hóa đơn điện, nước khu chung và ảnh chụp công tơ.
• Bảng thu tiền điện nước theo từng phòng. Phòng có người ở thì có số điện, số nước.
• Sổ sửa chữa: hạng mục, nguyên nhân, chi phí.
• Ảnh những lần sửa chống thấm. Người mua sẽ hỏi mùa mưa có thấm không và xin xem ảnh các lần sửa trước.
• Biên bản bảo trì và giấy kiểm định thang máy.

Chủ nhà trả lời không biết trước những câu hỏi kỹ thuật thì người mua coi đó là tín hiệu cần thận trọng. Cách người mua đọc hóa đơn ở bài đọc hóa đơn điện nước tòa nhà cho thuê, phần thang máy ở bài bảo trì thang máy nhà cho thuê.

Số hóa hồ sơ ngay từ ngày nhận nhà

Ngân hàng cần gấp hợp đồng mua nhà mà mất cả ngày lục tìm là chuyện rất hay gặp. Mình làm hai bước:

1. Dùng tính năng quét tài liệu trên điện thoại để chụp sổ, hợp đồng, giấy phép xây dựng thành file PDF.
2. Đưa lên một kho lưu trữ trực tuyến, chia thư mục theo từng căn nhà, trong mỗi căn chia tiếp pháp lý, hợp đồng, hóa đơn.

Nhớ đặt mật khẩu và bật xác thực hai lớp cho tài khoản lưu trữ. Mỗi tháng chỉ cần thêm vài file: sao kê, hóa đơn điện nước, hợp đồng mới ký. Các công cụ khác ở bài cách quản lý nhà cho thuê bằng công cụ miễn phí.

Bộ hồ sơ này có ích cả khi chưa bán

Khi cần một khoản lớn, bạn có thể mang sổ và sao kê tiền thuê ra ngân hàng để vay thế chấp. Theo kinh nghiệm của mình, hồ sơ tốt có thể được xử lý trong một đến hai tuần.

Có sổ và sao kê tiền thuê đều đặn thì ngân hàng thấy rõ khả năng trả nợ. Người mua nhà của bạn cũng hưởng điều này: họ dễ vay hơn nên dễ quyết hơn.

Đến lúc rao bán thì làm thêm ba việc

1. Vẫn cho thuê bình thường. Người mua định giá theo tiền thuê thật, mỗi phòng trống là một khoản bị trừ vào giá.
2. Ghi rõ con số trong tin rao là số khoán hay số tự vận hành, vì người mua kỹ sẽ hỏi lại ngay.
3. Chuẩn bị lý do bán, nói thật. Người mua nghi nhiều nhất khi một căn nhà được bán nhanh.

Theo kinh nghiệm của mình, bán một căn nhà mất trung bình khoảng bốn tháng. Hồ sơ sẵn thì quãng đó không dài thêm vì phải đi tìm giấy.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Thanh khoản nhà dòng tiền và vì sao tầm 20 tỷ dễ bán
• Rao bán nhà không ai mua thì nên làm gì
• Giấy tờ cần kiểm tra khi mua tòa nhà cho thuê
• Nên giữ hay bán bất động sản đang nắm giữ
• Cần tiền gấp khi giữ nhà cho thuê có cách nào ngoài bán
• Bán tòa nhà trên 30 tỷ thì bán cho ai và mất bao lâu

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.